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Les grands changements pour le bail en Wallonie

La réforme du bail d’habitation en Wallonie est entrée en vigueur ce 1er septembre 2018. Les modifications semblent assez favorables aux propriétaires mais c’est le bail étudiant et de colocation qui restent les grandes nouveautés de cette réforme.

Ce décret va-t-il lui faciliter la vie du propriétaire ou lui rendre les choses plus difficiles?

Les modifications apportées au bail de résidence principale sont plutôt à l’avantage du propriétaire, tandis que le bail de colocation est une réelle avancée. Par contre, le bail étudiant cherche davantage à protéger le locataire.

Voici une liste des avantages ou inconvénients pour le bailleur.

Les Avantages :

A) Plus de garanties supplémentaires, dorénavant le bailleur peut demander au locataire la preuve du paiement de ses trois derniers loyers.

B) Réparations et entretien, le gouvernement wallon doit sortir une liste des travaux de réparation et d’entretien qui sont à charge du bailleur et de ceux qui sont à la charge du locataire. Cette liste  sera inspirée du modèle de la région Bruxelles Capital. Celle-ci permettra de résoudre plus efficacement les différends entre locataire et propriétaire.

Cette nouvelle législation est applicable rétroactivement à tous les contrats conclus avant le 1er septembre 2018, aux exceptions suivantes

  • l’obligation d’avoir un contrat écrit,
  • l’obligation du locataire de contracter une assurance incendie et de prouver le paiement de la prime annuelle.
  • le nouveau régime du bail de courte durée.
  • les nouveaux régimes de colocation et de kot.
  • Les autres dispositions, comme celles concernant les travaux économiseurs d’énergie, la résiliation en cas de décès ou encore la non-application de l’indexation si le bail n’est pas enregistré s’appliquent aux baux existants.

C) Assurance incendie, le bail précise que le locataire doit prendre une assurance incendie couvrant le contenu du bien. Dorénavant, cette obligation fait partie de la loi. ” Le propriétaire pourra désormais exiger la preuve du paiement de la prime d’assurance incendie avant l’entrée dans les lieux du locataire, et chaque année ensuite “.

D) Travaux en vue d’économiser l’énergie, avant le propriétaire pouvait réaliser des travaux dans son bien sans l’accord du locataire à condition qu’il s’agisse de travaux urgents. Maintenant, vous pouvez décider d’effectuer des travaux visant à économiser l’énergie sans l’accord de votre locataire. Attention, si les travaux durent plus de 40 jours, le locataire peut vous réclamer une réduction de loyer.

E) Résiliation en cas de décès, en cas de décès du locataire, le bail sera considéré comme résilié de plein droit 3 mois après la date du décès. A noter que le bail ne peux pas être résilié d’office si une personne domiciliée dans les lieux depuis plus de six mois au moment du décès désire reprendre le bail et ceci dans un délai maximum de un mois.

F) Le bail de colocation, le bail pour la colocation constitue une réelle amélioration pour le propriétaire. Celui-ci n’avait pas de possibilité de savoir qui occupait les lieux et rien n’était prévu en cas de départ d’un des colocataires, la répartition des frais n’était pas toujours clarifiée, etc….. voici les modifications :

  • Les colocataires doivent signer un pacte de colocation, ils devront mentionner comment seront payées les consommations (eau, gaz, etc.), les assurances, quelle chambre est louée pour quel prix, à qui appartiennent les meubles.
  • Les colocataires sont tous tenus solidairement du paiement du loyer, ce qui signifie que si l’un d’entre eux fait défaut, les autres doivent payer sa part.
  • Si l’un des colocataires désire s’en aller, il doit avertir de son départ aux autres colocataires et au propriétaire trois mois l’avance. S’il trouve un remplaçant (qui doit être accepté par le propriétaire et les autres colocataires), il est libéré de ses obligations. S’il n’en trouve pas ou à défaut d’agrément, il doit payer à ses colocataires l’équivalent de trois fois sa quote-part.
  • Si au moins 50% des colocataires qui constituaient à l’origine la colocation s’en vont, alors le propriétaire a le droit de résilier le bail dans les six mois à compter du départ du dernier colocataire originel.

 

Les Inconvénients:

A) La résiliation d’un bail de courte durée, il était impossible pour le locataire de pouvoir résilier un bail de courte durée d’aucune manière. Maintenant, le locataire peux notifier au propriétaire son congé moyennant un préavis de trois mois et le paiement d’une indemnité d’un mois. Par contre, le propriétaire peut maintenant aussi résilier ce bail, mais uniquement après la première année, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer si et seulement si il veut occuper le bien personnellement ou sa famille proche. Les conditions de résiliation sont donc bien plus dures. Cependant tant que le bail de courte durée ne dépasse pas trois ans au total, il est désormais renouvelable autant de fois que les deux parties le souhaitent.

B) Révision et indexation du loyer, si le bail n’a pas été enregistré, vous n’aurez plus le droit d’indexer à la hausse votre loyer à la date anniversaire du bail. Pour la révision du loyer en raison d’une hausse de la valeur locative ou pour des travaux) est également conditionnée à l’enregistrement du bail.

C) Résiliation d’un bail étudiant, désormais le bail étudiant permet à celui-ci de le résilier à tout moment moyennant un préavis de 2 mois et une indemnité de 3 mois de loyer. L’indemnité ne sera pas due si la personne qui prend en charge le paiement du loyer décède ou si l’étudiant n’a pas été reçu dans l’école/université de son choix. L’étudiant ne pourra pas remettre de préavis après le 15 mars de chaque année. L’étudiant a désormais le droit de sous-louer son kot à condition de se rendre à l’étranger pour ses études (Erasmus). Le sous-locataire doit toutefois être accepté par le propriétaire.

L’Equipe Crefinance

www.crefinance.be

Ivan

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1+1+1 = taux révisable chaque année. Peux importe l‘évolution du taux à la hausse, il ne peut pas faire plus que doubler sur la durée du crédit.

5+5+5 = taux révisable tous les 5 ans.
Peux importe l‘évolution du taux à la hausse, il ne peut pas faire plus que doubler sur la durée du crédit.

10+5+5 = taux fixe 10 ans puis révisable tous les 5 ans.
Peux importe l‘évolution du taux à la hausse, il ne peut pas faire plus que doubler sur la durée du crédit.