TVA à 6 % : ce que change la loi-programme du 10 juillet 2025

La loi-programme du 10 juillet 2025 marque un tournant majeur pour la fiscalité immobilière en Belgique. Désormais, le taux réduit de TVA à 6 % pour les projets de démolition et reconstruction devient permanent.
L’objectif du gouvernement est clair : encourager la construction de logements durables et accessibles, tout en offrant un cadre fiscal plus stable aux particuliers, investisseurs et promoteurs.

Jusqu’à présent, ce régime était réservé aux projets dont la demande de permis d’urbanisme avait été introduite avant le 1er juillet 2023. Désormais, cette contrainte disparaît : tous les projets éligibles peuvent bénéficier de la TVA réduite, quelle que soit la date de dépôt du permis, à condition de respecter les critères définis par la loi.

Qu’est-ce que la loi-programme du 10 juillet 2025 ?

La loi vise à stimuler le marché immobilier et à répondre à la demande croissante de logements durables. Grâce à cette réforme, les particuliers comme les investisseurs profitent d’un régime fiscal avantageux pour acquérir, reconstruire ou louer des logements neufs dans un cadre clair et sécurisé.

Qui peut bénéficier de la TVA réduite à 6 % ?

Le régime permanent s’adresse à deux profils principaux : les particuliers et les investisseurs.

Pour les particuliers

Un acheteur peut profiter du taux de 6 % s’il remplit les conditions suivantes :

Le bien provient d’un projet de démolition-reconstruction.
Le logement devient sa résidence principale immédiatement.
L’acquéreur ne possède pas d’autre bien immobilier.
Il s’engage à occuper le logement pendant au moins cinq ans.

En résumé, ce dispositif soutient particulièrement les primo-acquéreurs qui recherchent un logement durable et abordable.

Pour les investisseurs

Les investisseurs, qu’ils soient particuliers ou sociétés, peuvent également bénéficier du taux de 6 % sous certaines conditions :

Louer le bien pendant au moins quinze ans.
Le locataire doit établir sa résidence principale dans le logement.
Les locations touristiques ou de courte durée sont exclues.

Ainsi, ce régime favorise les investissements locatifs de longue durée et garantit une stabilité pour les futurs occupants.

Quelles sont les conditions techniques à respecter ?

Pour bénéficier de la TVA réduite, plusieurs critères précis s’appliquent :

Démolition obligatoire

Le bâtiment existant doit être entièrement démoli avant la reconstruction.

Reconstruction sur la même parcelle

Le nouveau logement doit être bâti au même emplacement cadastral.

Surface maximale autorisée

200 m² pour les particuliers qui reconstruisent pour eux-mêmes.
175 m² pour les projets destinés à la vente ou à la location.

Travaux exclus du régime

Certaines dépenses restent soumise à la TVA de 21 % :

piscines, terrasses et garages non attenants,
équipements de loisirs,
systèmes de chauffage à combustibles fossiles.

L’usage du bien : obligations et risques

Le logement doit être occupé comme résidence principale dans un délai raisonnable après la fin des travaux.
Toutefois, si le bien est :

revendu dans les cinq ans,
ou si son usage change (résidence secondaire, location courte durée…),

alors un redressement fiscal peut être appliqué. Dans ce cas, la TVA au taux normal de 21 % peut être réclamée rétroactivement :

dans les 5 ans pour les occupants,
dans les 15 ans pour les baux de longue durée.

Les démarches administratives à suivre

Pour profiter du taux réduit, il faut respecter plusieurs étapes :

Remplir la déclaration 111/3 avant toute facturation et la transmettre à l’entrepreneur ou au notaire.
Vérifier que l’acte notarié mentionne la base légale justifiant l’application du taux de 6 %.
Conserver les justificatifs : permis d’urbanisme, attestations, preuves de résidence, plans et factures.

Bien que la loi-programme ne soit pas encore publiée au Moniteur belge, l’administration applique déjà une tolérance administrative. Ainsi, il est possible de préparer les projets comme si le régime était en vigueur, à condition de respecter les règles.

Conclusion : un régime avantageux mais sous conditions

La loi-programme du 10 juillet 2025 constitue une avancée importante pour le marché immobilier belge. En rendant permanent le taux de TVA à 6 %, elle favorise l’accès à la propriété et soutient les investissements durables.

Cependant, le dispositif repose sur des conditions techniques et administratives strictes. Pour sécuriser vos projets :

insérez des clauses suspensives dans les compromis,
informez clairement vos clients,
collaborez avec des experts fiscaux et notaires.

Qui peut bénéficier du taux de TVA réduit à 6 % ?

Les particuliers qui achètent pour en faire leur résidence principale et les investisseurs qui louent sur le long terme, sous conditions strictes.

La loi-programme du 10 juillet 2025 est-elle déjà en vigueur ?

Pas encore publiée au Moniteur belge, mais une tolérance administrative permet déjà de préparer les projets comme si le régime était applicable.

Quelles sont les conditions pour profiter de la TVA à 6 % ?

Démolition totale et reconstruction sur la même parcelle.
Usage exclusivement résidentiel.
Surface limitée à 200 m² pour les particuliers et 175 m² pour les ventes ou locations.

Que se passe-t-il en cas de revente dans les 5 ans ?

Une régularisation fiscale peut être exigée : la TVA au taux plein de 21 % peut être réclamée rétroactivement.

Quels travaux ne sont pas concernés par le taux de 6 % ?

Les piscines, terrasses, garages non attenants, équipements de loisirs et chauffages fossiles restent taxés à 21 %.

TVA à 6 % démolition-reconstruction : ce que change la loi 2025