Achat immobilier en Belgique : faut-il payer la TVA ou les droits d’enregistrement ?
Lors de l’achat d’un bien immobilier en Belgique, l’acquéreur doit s’acquitter de certaines taxes. Selon la nature du bien (neuf ou ancien, terrain, logement principal, etc.), la transaction peut être soumise à la TVA (21%) ou aux droits d’enregistrement. Quelle taxe s’applique selon votre projet immobilier ? Voici un guide pour bien comprendre la fiscalité liée à l’achat d’un bien immobilier en Belgique.
Achat d’un logement principal : quels droits d’enregistrement ?
Si vous achetez une habitation propre et unique destinée à devenir votre résidence principale :
-
Bruxelles : 12.5% avec réductions
-
Wallonie : taux normal de 3%
-
Flandre : taux standard de 2%
✅ Bon à savoir : des réductions ou abattements sont possibles sous certaines conditions (premier achat, résidence principale dans un délai déterminé, etc.). Renseignez-vous auprès de votre de Crefinance.
Achat d’un terrain à bâtir ou agricole
-
Terrain à bâtir : soumis à un droit d’enregistrement de 3%
-
Terrain agricole : imposé au taux réduit de 10%
👉 Le régime de taxation ne dépend pas seulement de l’utilisation future, mais bien de la nature juridique du terrain au moment de l’achat.
Achat d’un bien immobilier neuf : quand s’applique la TVA ?
Un bien est considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant la première occupation ou mise en service.
Exemple : une maison occupée le 12 janvier 2025 est considérée comme neuve jusqu’au 31 décembre 2027.
Dans ce cas, la TVA de 21% s’applique :
-
✅ sur le prix du bâtiment neuf
-
✅ sur le prix du terrain uniquement si les trois conditions suivantes sont remplies :
-
Le terrain est constructible et vendu sous le régime TVA
-
Terrain et bâtiment sont vendus au même acheteur
-
Vente simultanée du terrain et du bâtiment
-
❌ Si l’une de ces conditions manque, seule la construction est soumise à la TVA, tandis que le terrain est soumis aux droits d’enregistrement.
Achat sur plan : TVA + droits d’enregistrement
En cas d’achat sur plan (bien en cours de construction ou à construire) :
-
TVA de 21% sur le coût de la construction
-
Droits d’enregistrement (12% ou 3%) sur la valeur du terrain au moment de l’achat
Le paiement de la TVA se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux, via les factures de l’entrepreneur.
Achat d’un bien rénové : TVA ou droits d’enregistrement ?
Un bien ancien peut être requalifié en bien neuf soumis à TVA si l’une des conditions suivantes est remplie :
-
Les travaux ont modifié profondément la nature ou la structure du bâtiment
-
La valeur des rénovations atteint au moins 60% de la valeur du bâtiment (hors terrain)
Dans ce cas, l’achat peut être assujetti à la TVA, même s’il ne s’agit pas d’un bien neuf au sens traditionnel.
Le rôle essentiel du notaire
Lors de toute transaction immobilière, le notaire assure :
-
La sécurité juridique de l’achat
-
La rédaction et vérification des actes officiels
-
Un conseil neutre et professionnel pour vous aider à faire les bons choix fiscaux
Conclusion :
TVA ou droits d’enregistrement ? Tout dépend du type de bien, de son statut (neuf ou ancien), de son affectation et des modalités de vente. Pour éviter les erreurs coûteuses, faites-vous accompagner par un notaire ou un conseiller immobilier spécialisé.
