Taux fixe ou variable

Comment choisir entre un prêt hypothécaire à un taux fixe ou variable

Depuis le début de cette année-ci, les taux des prêts hypothécaires ont augmenté considérablement. Quel taux d’intérêt devriez-vous choisir actuellement: un taux fixe ou variable?  Et pourquoi, nous nous sommes posé la question.

Les personnes qui contractent un prêt hypothécaire, ont le choix entre un taux d’intérêt fixe ou variable. Un taux fixe restera identique pendant toute la durée de votre prêt, par contre un taux variable fluctuera.

La fréquence et l’ampleur des fluctuations du taux d’intérêt dépendent de la formule choisie. Vous pouvez opter pour des taux d’intérêt adaptables tous les ans, tous les 3 ans, tous les 5 ans ou tous les 10 ans.

Par contre ce qui est très intéressant à savoir, un taux d’intérêt variable ne pourra tout au plus doubler selon la loi.

Si vous contractez votre prêt au taux d’intérêt variable de 2%, ce dernier ne pourra jamais s’élever à plus de 4 %. Des éléments objectifs et subjectifs jouent un rôle dans le choix entre un taux d’intérêt fixe ou variable. Les agents bancaires fournissent à leurs clients un aperçu bien clair des différentes formules de crédit, des avantages et/ou des inconvénients qui y sont liés et de l’éventuel écart entre les taux. L’écart indique la hausse de la courbe des taux et affiche la différence entre le taux à court terme et la moyenne des taux attendus à long terme.

Les éléments suivants sont également déterminants.

les attentes du marché, la durée du crédit et les remboursements mensuels réalistes pour le client. Finalement, nous constatons qu’une grande majorité des clients optent pour la certitude et la tranquillité d’esprit, et donc pour un taux d’intérêt fixe.

Pour un crédit immobilier à taux fixe, d’une durée de 20 ans et dont le montant est compris entre 81 et 100% de la valeur du bien, le taux d’intérêt moyen s’élève actuellement à 2,95% (par rapport à 1,55% en janvier). Aujourd’hui, il y a une pression à la hausse sur le taux du marché et instinctivement, ceci plaide plutôt en faveur d’un taux d’intérêt fixe.

Ce dernier vous protègera contre les hausses des taux attendues. En revanche, un taux d’intérêt fixe est plus élevé au début de la durée du prêt que le taux d’une formule variable.

Les avantages et les inconvénients

Les taux d’intérêt fixes et variables ont leurs avantages et leurs inconvénients. Pour les taux d’intérêt variables  vous suivez l’évolution du taux du marché de manière plus conséquente et le taux initial du prêt est plus bas que celui d’une formule fixe.

L’écart du crédit détermine également les taux minimaux et maximaux que vous pourriez devoir payer pendant la durée de votre crédit. La hausse et la baisse du taux d’intérêt sont limitées.

L’inconvénient lié au taux d’intérêt variable: vous aurez moins de certitude et vous utiliserez plus/moins votre budget familial pendant la durée du crédit. En ce qui concerne la formule à taux fixe, l’inverse est d’application, mais nous constatons que de beaucoup de clients optent quand même pour la tranquillité et la certitude liées aux frais mensuels fixes.

La décision finale de l’emprunteur dépend de divers facteurs. Il est important que les clients s’informent bien préalablement et prennent en considération plusieurs éléments.

  • la différence au niveau du taux initial, l’écart, les attentes du marché, la durée (courte ou longue), le montant du crédit et l’impact sur le budget familial. Mais les clients doivent encore toujours d’abord se demander s’ils seront capables de faire face à des remboursements mensuels pouvant varier pendant la durée du crédit.

Autres possibilitées :

A part le taux annuellement adaptable et le taux entièrement fixe d’autres formules intermédiaires sont également possibles.

Exemple une formule fixe – 10 ans, par exemple et ensuite une transition vers une formule variable. Ceci permet aux clients d’avoir plus de certitude lors de la phase initiale dans laquelle les frais et la pression sur le budget familial seront plus élevés.

L’équipe Crefinance

assurance omnium pourla famille

L’assurance Omnium pour vous et votre Famille

Les vacances de Carnaval et de Pâques ne sont plus très éloignées.  Les « fanas » du ski les attendent avec impatience.  Mais aussi bon skieur que vous soyez, un accident sur la piste n’est jamais à exclure.
Vous ne seriez pas le premier à devoir vous déporter, tomber violemment et vous casser une jambe.  Une longue rééducation vous attendra lors de votre retour à la maison.

Il ne faut même pas chercher si loin.  A la maison aussi un accident domestique est vite arrivé …

Votre enfant joue dans le jardin et se blesse à l’œil avec une branche et doit se rendre plusieurs fois chez le médecin. Des médicaments sont nécessaires. Mais finalement plus peur que de mal : il ne souffrira d’aucune lésion permanente.

Vous décidez de tailler la branche, mais vous tombez et vous vous blessez au dos.  Vous devez vous rendre régulièrement chez le kinésithérapeute et ne pouvez temporairement plus exercer votre profession.

Comme si ce n’était pas assez, une fenêtre est restée ouverte et votre chat aventurier glisse, tombe du premier étage et se casse une patte.

Un Belge sur trois est convaincu qu’il sera indemnisé par son assurance familiale en cas d’accident dans la vie privée

Rien n’est moins vrai ! Une assurance familiale sert uniquement à indemniser les dommages causés à des tiers. Heureusement, il y a une solution !

La Top Accidents est un complément idéal à votre assurance RC familiale. Elle offre une véritable couverture omnium en cas de lésions corporelles consécutives à un accident de la vie privée qui vous arriverait ainsi qu’à votre famille, y compris votre animal domestique !

Tous types d’accidents partout dans le monde

L’assurance Top Accidents couvre les conséquences financières d’accidents avec lésions corporelles survenus dans la vie privée, partout dans le monde. Non seulement les accidents domestiques, ceux qui surviennent pendant les activités sportives, de loisirs ou (para)scolaires, mais également les accidents de la circulation y compris à moto. Les exceptions pour les activités sportives sont très limitées.
Trois formules

La Top Accidents est une solution flexible sur mesure pour votre famille qui offre trois formules intéressantes.

  1. Omnium Famille : pour toute votre famille + couverture supplémentaire pour les camarades de jeu qui passent à la maison
  2. Omnium Enfants: pour tous les enfants de votre famille
  3. Omnium Individu: pour vous-même.

Vous avez un chien ou un chat ? Quelle que soit la formule que vous avez choisie, il est couvert en cas d’accident.
Cinq garanties

La Top Accidents offre 5 garanties que vous pouvez combiner. Vous pouvez ainsi adapter parfaitement la protection à ce dont vous ou votre famille avez besoin.

Quelles sont ces garanties ?

  1. Capital jusqu’à 150.000 euros en cas d’invalidité permanente à 100 %. En cas d’invalidité partielle, le capital est calculé en fonction du degré d’invalidité permanente et sur la base d’une formule cumulative.
  2. Capital jusqu’à 75.000 euros en cas de décès.
  3. Remboursement des frais médicaux – après intervention de la mutuelle – à la suite de l’accident : frais de traitement, hospitalisation, chirurgie esthétique réparatrice, prothèses, appareils orthopédiques, transport médical, rapatriement et voyage pour rejoindre un enfant blessé à l’étranger.
  4. Indemnisation journalière forfaitaire en cas d’incapacité de travail temporaire à partir du 14e jour suivant l’accident et pendant un maximum de 2 ans. Une garantie assurément bienvenue pour faire face aux frais supplémentaires ou à une perte de revenus temporaire. Cette couverture est en option pour les adultes. Pour les enfants, cette indemnité journalière est comprise automatiquement pour compenser les frais de garderie, les cours de rattrapage ou les frais d’aide-ménagère
  5. Assistance psychologique Accidents 24h/24, 7j/7 : 3 séances avec un psychologue pour parler de l’accident ou du décès d’un proche.

L’Equipe crefinance

Assurance Incendie

L’augmentation des primes d’assurance au 1 er janvier 2022

Le montant des primes d’assurance incendie vont augmenter de 5,6% au 1er janvier 2022, se calquant ainsi sur la progression de l’indice Abex passé de 858 à 906 entre novembre 2020 et novembre 2021.

Une telle hausse n’avait plus été́ observée depuis 2007, lorsque le montant des primes avait été́ indexé de 5,88%. Cet indice Abex, qui est édité  en fonction de l’évolution des prix de la construction ont fortement augmenté en 2021 suite à la pénurie de matériaux et est utilisé par 98% des assureurs pour faire évoluer le montant de la prime.

L’indice Abex représentant l’évolution du prix de la construction est passé à 906 en novembre 2021, soit 5,6% de plus en un an. Une telle hausse n’avait plus été  observée depuis 15 ans, ce qui impacte durement les primes d’assurance incendie.

Deux fois par an en mai et novembre l’indice Abex est édité  en fonction de l’évolution des prix de la construction. Il s’est établi en fin d’ année 2021 à 906. Les primes sont indexées annuellement au 1er janvier sur la base de l’indice publié en novembre. En fait puisqu’il a augmenté  de 5,6% entre novembre 2020 et novembre 2021, les primes seront indexées en janvier 2022. Il s’agit de la hausse la plus élevée depuis 2007.

Cette augmentation est également due à une obligation, à partir de 1 er janvier 2022, pour les compagnies d’assurances de couvrir les mouvements de sol en dessous des bâtiments qui d’ordinaire n’étaient pas couvert. Ce risque est bien présent avec les changements climatiques observés depuis quelques années.

Les changements climatiques sont également une des raisons de l’augmentation des primes. En effet, les compagnies d’assurances doivent faire face à la hausse des charges des sinistres consécutifs due aux risques climatiques, de leurs fréquences et de la gravité de celles-ci.

Pour plus d’information , n’hésitez pas de contacter l’équipe Crefinance

Droit d’enregistrement à 3% en Flandre.

La Flandre abaisse les droits d’enregistrement à 3% pour l’achat d’une habitation ( l’habitation familiale ) à partir du 1ier janvier 2022 . Un taux remarquablement faible en regard des 12,5% en vigueur dans les autres Régions.

Le gouvernement flamand a frappé fort en annonçant une nouvelle baisse des droits d’enregistrement pour l’achat d’une habitation familiale. Au 1er janvier 2020, lors de la suppression du « woonbonus » (l’avantage fiscal à long terme pour le remboursement du prêt hypothécaire d’une résidence principale). Ils ont déjà été ramenés de 10% à 6%. Deux ans plus tard les voilà à 3%. La portabilité de ces droits d’enregistrement est par contre annulée.

Cette décision est en faveur des jeunes afin qu’ils puissent accéder à la propriété.

Cette mesure ne devrait pas avoir d’impact direct sur les prix qui sont régulés par le marché. Elle vise clairement à faciliter l’accès à la propriété pour les jeunes alors que les prix sont élevés.

Sur un bien d’une valeur de 250.000 euros, cela représente en effet une économie de 7.500 euros pour l’acquéreur en Flandre mais la différence pour les autres régions sont encore plus flagrante.

En Wallonie , vous devrez débourser pour un achat de 250.000 euros la somme de 31.250 alors qu’en Flandre le montant sera de 7.500 euros .

Nous devons nous attendre à ce que certains reportent la signature de l’acte ou du compromis afin de profiter de ce taux.

Mais attention en Flandre  pour un achat d’une seconde résidence ou un bien d’investissement le taux d’enregistrement passe à 12% au lieu de 10% et ce à partir du 1 ier janvier 2022

 

L’équipe Crefinance.

certificat eau-construction

Dès le 1 juin 2021 : Il sera obligatoire d’établir un certificat « eau » CertIBEau pour les constructions neuves en Wallonie

Le gouvernement wallon va publier un décret mettant en place la Certification pour l’Eau dénommée « CertIBEau », celui-ci entrera  en vigueur le 1er juin 2021 et l’objectif est d’attester la conformité des nouvelles constructions en matière de distribution d’eau et d’évacuation des eaux usées.

Ce décret doit répond à trois enjeux majeurs :

  • Communiquer aux propriétaires de l’état et la qualité de leurs installations d’eau et les risques sanitaires qui y sont liés.
  • Éviter les dysfonctionnements sur le plan de l’hygiène et de la santé humaine : présence de canalisations en plomb, connexion entre le circuit interne d’eau de distribution et l’eau de pluie.
  • Améliorer l’environnement : vérification du raccordement à l’égout, absence de rejet des eaux usées dans le milieu naturel.

-) Pour qui ce certificat CertIBEau ?

  • Aux futures propriétaires d’une nouvelle construction.

si vous construisez un nouveau bien et demandez un premier raccordement à une société de distribution d’eau, vous devrez obligatoirement, dès le 1er juin 2021, faire auditer votre bien par un certificateur agréé par la SPGE. Si vos installations d’eau et d’assainissement sont conformes à la réglementation, le CertIBEau vous sera délivré.

  • Aux futurs propriétaires d’un terrain de camping non bâti.

la délivrance d’un certificat conforme est une condition indispensable pour obtenir le raccordement à l’eau de distribution publique.

  • Aux futurs propriétaires d’un bâtiment existant.

sur une base volontaire, tout propriétaire peut demander la réalisation d’un audit et la délivrance d’un CertIBEau pour une habitation existante. Les informations relatives à l’état et à la conformité de vos installations peuvent être très utiles avant d’effectuer des travaux dans votre bien ou pour communiquer ces données à un éventuel futur acquéreur ou locataire.

-) Quel est le coût

Chaque certificateur agrée est libre de définir le prix de son intervention pour établir un CertIBEau.

-) Quelle est la période de validité.

Le CertIBEau restera valable jusqu’à ce que le raccordement de l’installation privée de distribution du bâtiment ou le raccordement de celui-ci au dispositif d’évacuation soit modifié de manière importante.

-) Quelles sanctions en cas de non-respect.

Si vous raccordez un immeuble à la distribution publique de l’eau n’ayant pas fait l’objet d’un CertIBEau concluant à sa conformité, si vous établissez un CertIBEau alors qu’il ne dispose pas de la qualité de certificateur et celui qui établit un CertIBEau non conforme à la réalité, vous risquez une amende pouvant aller de 100 € à 100.000 € ou un emprisonnement de 8 jours à 6 mois.

L’équipe Crefinance

 

regroupement de crédits

Le regroupement de crédits : une astuce pour financer un nouveau projet.

Le regroupement de crédits est souvent considéré comme le dernier recours pour les ménages en difficultés financières. Le regroupement de crédits a toutefois élargi ses cas d’usage dans un contexte de baisse des taux et de professionnalisation de l’activité. Pour certains emprunteurs, il peut être porteur d’opportunités pour financer un nouveau projet.

Le regroupement de crédits s’est surtout adressé aux ménages confrontés à des difficultés. Des personnes qui ont contracté trop de crédits, notamment des crédits renouvelables, souvent à la suite d’un incident de vie (une perte d’emploi, une maladie, un divorce) et qui en viennent parfois à ne plus rembourser que les intérêts de leur dette. Pour ces ménages qu’on dit mal endettés, le regroupement de crédits reste un recours. Bien mis en place il permet de transformer ces crédits renouvelables en un seul crédit amortissable et de récupérer du reste à vivre, de l’argent disponible chaque mois et une vision sur la fin du remboursement de la créance, même si elle est lointaine.

Ces familles en difficultés financières représentent une part non négligeable de la clientèle des courtiers spécialisés.  Mais de plus en plus d’emprunteurs s’adressent aux courtiers alors qu’ils ne sont pas en difficultés financières. Depuis quelques d’années, le regroupement de crédits est en effet devenu un peu plus qu’un outil pour restructurer une dette.

Les nouveaux adeptes du regroupement de crédits figurent des ménages disposant de bons revenus étant également propriétaires de leur résidence principale et exempts de difficultés financières.

Pourquoi ?  Ces ménages veulent éclaircir leur situation budgétaire. Nous voyons souvent des clients qui ont 2 ou 3 crédits en cours de remboursement avec des dates de fin différentes dans des banques différentes et qui souhaitent avoir un prêt unique avec un taux ou une échéance optimisée en fonction de leurs besoins.

De plus certains propriétaires en profitent pour financer un nouveau projet en empruntant un peu plus que le strict nécessaire pour racheter leurs prêts existants. Cette trésorerie supplémentaire est  souvent utilisée pour améliorer sa maison, faire construire une extension, une terrasse, une véranda.

L’opportunité est d’autant plus alléchante pour ce profil d’emprunteurs propriétaires que les taux sont actuellement particulièrement intéressants. Avec une garantie hypothécaire, ces clients peuvent espérer emprunter entre 1,5% et 3,5%, selon les profils .

Malgré tout, le regroupement de crédits  n’est pas un produit tout à fait comme un autre, ni une solution miracle et doit donc être utilisé avec prudence.

Il s’agit de s’adresser au bon interlocuteur. Monter un dossier de regroupement de crédits ne s’improvise pas. Le courtier à qui vous vous adressez doit afficher un haut niveau d’expertise. Il doit être capable d’obtenir une vue globale de votre situation financière, les différents crédits dont vous supportez la charge mais surtout d’éventuelles autres créances : dettes familiales, retards de loyers…

Le courtier doit également savoir définir les objectifs poursuivis et trouver l’offre de prêt la plus pertinente ce qui passe nécessairement par un échange poussé avec les clients au regroupement.

L’opération finalement est si complexe que les grandes enseignes, qui disposent pour la plupart de filiales spécialisées, choisissent parfois d’arrêter de distribuer le produit en direct, et préfèrent passer par des courtiers spécialisés.

 

L’équipe Crefinance

frais de notaire

Les frais de notaire revus à la baisse.

Le ministre de la Justice désire revoir à la baisse les frais de notaire lors de l’achat d’une maison. Les coûts liés à l’achat d’un logement doivent devenir moins élevés à l’instar de nos pays voisins.

Le groupe PS de la Chambre vient de déposer une proposition de loi permettant de faciliter l’accès à la propriété et la première acquisition d’une habitation via notamment la réduction des tarifs notariaux. L’étude de l’Observatoire des prix conclut que les tarifs des notaires, fixés en 1950 et modifiés pour la dernière fois en 1980, ne tiennent pas compte de l’évolution sociale de cette activité et ne reflètent plus les coûts sous-jacents.

Un règlement dépassé

Pour les services qu’ils fournissent, les notaires perçoivent des droits qui sont légalement déterminés par l’arrêté royal du 16 décembre 1950, la dernière adaptation limitée a eu lieu en 1980. Entre-temps ce règlement est devenu obsolète. De nombreux actes mentionnés dans l’arrêté royal n’existent plus . D’autres ne sont pas inclus dans l’arrêté royal notamment dans le domaine du droit des sociétés , du droit de la famille mais aussi dans le domaine immobilier. L’étude de l’Observatoire des prix souligne aussi que les honoraires ne tiennent pas compte de l’évolution sociale de l’activité notariale. L’informatisation et la simplification administrative ont en effet permis aux notaires d’augmenter leur productivité même si leurs tâches dans d’autres domaines sont devenues plus complexes en raison d’une législation accrue et d’obligations supplémentaires. Les honoraires sur les actes de vente de biens immobiliers ont augmenté de manière significative sur la période 2000-2019, en raison de la forte augmentation des prix de l’immobilier. Le nombre de transactions (+45%) a augmenté plus rapidement que le nombre de notaires (+31%), ce qui a conduit à une augmentation de 65% du nombre d’actes de vente par notaire.

Des coûts élevés par rapport à nos voisins.

La comparaison avec d’autres pays montre que pour l’achat d’une maison à un prix moyen, les frais de notaire en Belgique (2,20%) sont élevés par rapport à certains autres pays européens dotés d’un système notarial (1,63% pour la France, 0,27% pour l’Espagne, 0,96% pour l’Allemagne). L’objectif est d’évaluer les tarifs, de faire une comparaison avec les pays voisins, tant sur le plan du contenu que sur le plan financier et de parvenir ainsi à un tarif correctement ajusté. Le gouvernement entend notamment s’attaquer aux frais administratifs liés à l’achat d’un logement. Aujourd’hui ces frais s’élèvent en moyenne entre 800 et 1.100 euros par acte. Lors de l’achat d’un logement, deux actes notariés sont généralement établis, l’un pour l’achat et l’autre pour le prêt hypothécaire ce qui signifie que les frais administratifs s’élèvent à 2.000 euros.

Le Groupe PS dépose une proposition de loi

Les notaires jouent un rôle important dans notre société, mais leurs tarifs sont vraiment dépassés. Le Groupe socialiste de la Chambre vient ainsi de déposer une proposition de loi permettant de faciliter l’accès à la propriété et la première acquisition d’une habitation, via notamment une réduction des frais de notaire. Nous souhaitons réduire les tarifs notarié et rendre plus progressifs les taux afin que davantage de ménages ayant des revenus faibles ou moyens puissent plus facilement acquérir un bien immobilier.

Une réduction des tarifs notariés, ciblant particulièrement les primo-acquéreurs et les logements modestes, est une mesure essentielle en vue de faciliter l’accès des jeunes aux prêts immobiliers.

Cette proposition de loi charge enfin le SPF Économie d’effectuer tous les 5 ans une étude sur les tarifs notariés, en lien avec la réalité économique, qui devra être présentée au parlement.

L’equipe Crefinance