Le taux d’un prêt hypothécaire n’est pas fixé au hasard. Il dépend de plusieurs éléments financiers, personnels et stratégiques. Comprendre ces facteurs déterminants vous permettra d’obtenir le meilleur taux hypothécaire possible.
- Taux d’endettement (Ratio revenus/charges)
Le taux d’endettement est un critère essentiel pour les banques. Il mesure le poids de vos charges mensuelles (crédits, loyers, etc.) par rapport à vos revenus.
En général, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33% à 40% de vos revenus nets.
Exemple :
- Revenu mensuel de 2.300 € → charges max : 920 €
- Revenu de ménage de 4.000 € → charges max : 1.600 €
Un taux d’endettement faible = taux d’intérêt plus avantageux.
- Revenu disponible après charges
En plus du ratio, les prêteurs évaluent le revenu résiduel, c’est-à-dire ce qu’il vous reste après toutes vos charges pour vivre correctement.
Incluez :
- Salaire net
- Revenus locatifs
- Dividendes
- Primes (pécule de vacances, 13e mois, etc.)
À noter : les allocations familiales ne sont pas prises en compte car elles sont protégées.
- Profil de l’emprunteur
Votre situation personnelle et professionnelle a un impact direct sur le taux hypothécaire :
- Type de contrat : CDI ou statut d’indépendant
- Âge : un emprunteur jeune est perçu comme moins risqué
- Fichage à la BNB : présence sur la liste noire peut compliquer l’obtention d’un prêt
- Saisie sur salaire : souvent rédhibitoire
- Procédure de médiation : la plupart des banques refusent le crédit
Conseil : même si votre profil est imparfait, chaque situation est étudiée individuellement.
- Quotité du prêt
La quotité est le ratio entre le montant emprunté et la valeur du bien immobilier.
Plus la quotité est élevée (prêt proche de 100% de la valeur du bien), plus le taux hypothécaire augmente.
Un apport personnel d’au moins 10 à 20% est généralement recommandé pour obtenir un meilleur taux.
- Souscription des assurances
Certaines banques offrent un taux préférentiel si vous souscrivez leurs assurances :
- Assurance solde restant dû
- Assurance incendie
Le gain peut aller jusqu’à 0,4% de réduction sur le taux hypothécaire.
Les taux hypothécaires varient d’une banque à l’autre. Passer par un courtier vous permet de comparer les offres et de négocier les conditions les plus favorables.
Astuce : Crefinance peut accéder à un réseau élargi de partenaires bancaires et vous offrir un service unique en Belgique. Un rapport sur les effets du changement climatique sur votre futur bien jusqu’en 2100.
- Type de taux : fixe, variable, mixte
Taux fixe
- Sécurité : le taux ne change pas
- Intéressant si les taux sont historiquement bas
Taux variable
- Révision périodique (1, 3, 5 ans)
- Peut diminuer ou augmenter
- Vérifiez le plafond de variation
Taux semi-fixe
- Fixe pendant une période, puis variable
Taux accordéon
- Mensualité fixe, mais durée variable
💡 Choisir le bon type dépend de votre tolérance au risque et des prévisions de marché.
- Rang de l’hypothèque
Le rang hypothécaire influence aussi votre taux :
- 1er rang : la banque est prioritaire en cas de revente du bien → taux plus bas
- 2e ou 3e rang : risque plus élevé pour la banque → taux plus élevé
- Durée de remboursement
La durée de votre prêt hypothécaire influence directement son coût :
- Durée courte (10 à 15 ans) → taux plus bas, mensualités plus élevées
- Durée longue (25 à 30 ans) → taux plus élevé, mensualités allégées
Conseil : choisissez une durée équilibrée selon votre capacité mensuelle de remboursement.
- Réductions conditionnelles .
Certains établissements offrent des taux d’intérêt réduits à leurs clients fidèles ou à ceux présentant un excellent dossier:
- Ancienneté dans la banque
- Droit d’enregistrement de 3% en Wallonie pour les primo acquéreurs.
- Historique bancaire positif
- Multi-produits souscrits
En Conclusion :
Pour bénéficier du meilleur taux d’intérêt hypothécaire, vous devez optimiser :
- Votre apport personnel
- Votre situation financière
- Le type de prêt et d’assurance
- Le choix de votre courtier ( Crefinance )
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L’Equipe Crefinance
