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En résumé : En Belgique, les frais de notaire pour un achat immobilier représentent en moyenne 10 à 15 % du prix d’achat. Ils se composent des droits d’enregistrement (3 % en Wallonie pour l’habitation propre et unique depuis 2025), des honoraires du notaire (barème légal dégressif) et des frais d’acte de crédit (1 à 1,5 % du montant emprunté). Ces frais doivent être couverts par vos fonds propres le jour de l’acte.
Frais de notaire achat immobilier en Belgique : simulez et comprenez vos coûts
Avant de signer un compromis de vente, il est indispensable de connaître l’ensemble des frais liés à votre acquisition immobilière. Notre simulateur vous permet d’en obtenir une estimation en quelques secondes.
* Les frais ont été calculés par rapport à la tranche la plus élevée des frais de notaire.
Simulation fournie à titre indicatif. Les montants réels peuvent varier en fonction de la situation spécifique du bien et des conditions propres à chaque dossier. Créfinance est un intermédiaire de crédit agréé FSMA.
Que comprennent les frais de notaire en Belgique ?
Le terme « frais de notaire » regroupe plusieurs postes distincts, dont la grande majorité ne revient pas au notaire lui-même, mais à l’État. Ces frais se décomposent en trois catégories principales.
1. Les droits d’enregistrement
C’est le poste le plus important. Il s’agit d’un impôt régional perçu lors de la vente d’un bien immobilier. Son taux varie selon la région :
- En Wallonie : depuis le 1er janvier 2025, un régime de faveur à 3 % s’applique à l’habitation propre et unique (sous conditions de revenus et de valeur du bien). Un taux de 12,5 % s’applique pour certaines deuxièmes acquisitions.
- À Bruxelles : taux de base de 12,5 %, avec abattement sur les premiers 200 000 € pour l’habitation propre et unique
- L’économie maximale peut atteindre 25.000 €.
- L’abattement est accessible pour les biens dont le prix ne dépasse pas 600.000 €
- En Flandre : taux réduit à 2 % pour l’habitation propre et unique (12 % dans les autres cas).
2. Les honoraires du notaire
Les honoraires notariaux sont fixés par la loi belge selon un barème dégressif appliqué au prix d’achat. Ils représentent généralement entre 0,8 % et 1,5 % du prix du bien. Ces honoraires sont identiques chez tous les notaires belges.
3. Les frais d’acte de crédit
Si vous financez votre acquisition par un crédit hypothécaire, des frais supplémentaires s’ajoutent pour l’inscription hypothécaire. Ils comprennent le droit d’enregistrement de l’acte hypothécaire, les honoraires du notaire pour l’acte de crédit, et les frais d’inscription au Registre foncier. Ces frais représentent généralement 1 à 1,5 % du montant emprunté.
Réforme wallonne 2025 : ce qui a changé
Depuis le 1er janvier 2025, la Wallonie a réformé en profondeur sa fiscalité immobilière (SPF Finances) :
- Taux réduit à 3 % pour l’acquisition de l’habitation propre et unique.
- Suppression de l’ancien abattement sur les 20 000 premiers euros.
- Maintien du taux général à 12,5 % pour les autres situations (investissements, résidences secondaires).
Exemple concret : frais d’achat pour une maison à 250 000 € en Wallonie
Estimation pour un bien à 250 000 € avec un crédit hypothécaire de 220 000 €, en Wallonie, pour une habitation propre et unique (taux réduit 3 %) :
- Droits d’enregistrement (3 %) : environ 7 500 €
- Honoraires notaire acte de vente : environ 3 200 €
- Frais acte de crédit (sur 220 000 €) : environ 2 800 €
- Frais divers (copies, recherches, TVA) : environ 1 000 €
- Total estimé : environ 14 500 € (soit ∼ 5,8 % du prix d’achat)
Sans le régime réduit (taux 12,5 %), les droits auraient été de 31 250 €, portant le total à environ 38 000 €. Le régime wallon de faveur représente donc une économie considérable pour les primo-acquéreurs.
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Questions fréquentes sur les frais de notaire en Belgique
Peut-on négocier les frais de notaire en Belgique ?
Non. Les honoraires du notaire sont fixés par la loi selon un barème national obligatoire. Les droits d’enregistrement sont fixés par les régions. Vous pouvez en revanche optimiser votre situation en vérifiant votre éligibilité aux taux réduits.
Les frais de notaire sont-ils à payer en une seule fois ?
Oui. Les frais sont payés intégralement le jour de la signature de l’acte authentique. Il est indispensable de disposer de ces fonds en cash — ils ne peuvent généralement pas être intégrés au crédit hypothécaire.
Peut-on financer les frais de notaire via le crédit hypothécaire ?
En règle générale, non. Chez Crefinance, on peut accepter de financer les frais pour les primo-acquéreurs avec un profil solide — Crefinance peut vous indiquer quels organismes ou méthodes sont les plus flexibles.
Dois-je choisir mon propre notaire ?
Vous êtes libre de choisir votre notaire. L’acheteur et le vendeur peuvent chacun avoir le leur, ou partager le même — les honoraires sont alors répartis entre eux, sans coût supplémentaire.
Comment préparer mon budget avant l’achat ?
Il est préférable de prévoir une certaine somme du prix du bien en fonds propres, mais ce n’est pas obligatoire : si vous avez un autre bien à mettre en garantie, vous pouvez emprunter la totalité du montant et tous les frais. Simulez également vos mensualités de crédit avec notre simulateur de crédit hypothécaire.
Bien préparer son budget avant l’achat
Crefinance vous accompagne pour structurer votre plan de financement global : montant à emprunter, fonds propres si nécessaires, éligibilité aux taux réduits. Ce service est gratuit et sans engagement. Pour comprendre les étapes complètes de votre achat immobilier, consultez notre guide : les 7 étapes pour devenir propriétaire en Belgique. Pour vous aider à rassembler votre dossier, consultez la liste des documents à fournir pour un crédit hypothécaire. Si vous avez des travaux à financer, découvrez le prêt hypothécaire avec travaux. Ou demandez directement une étude gratuite auprès d’un conseiller Crefinance en Wallonie.
