Lorsqu’on a repéré un bien qui nous plaît et que l’on serait susceptible d’acheter, il convient alors de concilier prudence et réactivité… ce qui n’est pas toujours simple, autant le dire !

La prudence commandera de visiter le bien plusieurs fois, de se renseigner à son propos, de prendre l’avis des amis, de la famille, voire de “prendre la température” auprès d’un architecte. Quant à la réactivité, elle voudra que l’on ne tarde pas trop avant de manifester son intérêt auprès du vendeur.

Cette manifestation d’intérêt prendra bien souvent la forme d’une offre. En ce sens, cette dernière est généralement considérée comme le premier préalable à l’achat d’un bien.

L’acceptation de l’offre : plus une manière de réaliser la vente

Aux termes de l’article 1583 du Code civil, une vente est considérée comme “parfaite” (c’est à dire valablement accomplie) sitôt qu’il y a accord des parties sur la chose et sur le prix. A cet égard, le Code civil ne fait pas de distinction selon que la vente porte sur un bien meuble ou immeuble.

Se fondant sur ce vieux texte de loi (directement issu du “Code Napoléon” de 1804 !), les cours et tribunaux belges ont longtemps considéré que, même lorsqu’elle porte sur un bien immobilier, la vente est effective dès que l’on prouve que le consentement a porté sur la chose (le bien vendu/acquis) et le prix, toutes les autres conditions de la vente étant réputées accessoires.

Cette assimilation de l’offre immobilière à toute opération commerciale portant sur un simple bien “meuble” avait pour conséquence – on le mesure bien – de donner une importance énorme au fait de formuler une offre !

Depuis 2011, une simple invitation à ouvrir des pourparlers

Cette analyse simple – et sans doute “simpliste”, à l’heure ou le secteur de la vente immobilière est devenu si complexe – a cependant été battue en brèche par un, deux arrêts rendus par la Cour d’appel de Bruxelles en 2011.

Dans ces arrêts, la Cour est arrivée à la conclusion qu’une vente immobilière ne peut être considérée comme parfaite que lorsqu’un compromis est signé en bonne et due forme, matérialisant l’accord des parties :

• non seulement sur les éléments essentiels du contrat, soit la chose et le prix (comme cela est assuré par la simple acceptation d’une offre, précisément)
• mais également sur tous les autres éléments dits substantiels (sort des vices cachés, date du transfert de propriété et des risques, modalités du paiement du prix, …).

Le début du raisonnement résulte de la manière la plus claire de l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 13 octobre 2011 :

« S’il est exact que cette disposition (l’article 1583 du Code civil) consacre le caractère purement consensuel de la vente, qu’elle porte sur un meuble ou sur un immeuble et qu’elle déclare que la vente est réputée parfaite entre les parties dès qu’elles sont d’accord sur la chose et sur le prix, il est tout aussi exact que, dans les faits, la vente d’un immeuble se négocie de manière très différente que la vente d’un bien meuble, par exemple lié à la satisfaction des besoins de la vie courante, comme la vente de biens de consommation.

Le processus contractuel en matière de vente immobilière se décompose généralement en plusieurs étapes au cours desquelles les parties définissent les éléments essentiels et substantiels de leur accord, celui-ci ne dépendant pas nécessairement de leur seul accord sur la chose et sur le prix, mais pouvant également dépendre d’autres éléments auxquels les parties ont entendu subordonner leur accord, leur conférant ainsi un caractère essentiel ou substantiel, comme peuvent l’être les modalités de paiement du prix ou de transfert de propriété, la situation hypothécaire, urbanistique ou locative de l’immeuble, la signature d’un compromis de vente ou encore la prise en charge de frais de rénovation décidés par l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble à appartements”.

Quant aux conséquences de cette analyse sur la valeur juridique de l’offre, elles ressortent pour leur part de manière particulièrement explicite de l’arrêt du 23 juin 2011 de cette même Cour d’appel :

“Par ailleurs, l’offre qui est imprécise sur les éléments substantiels du contrat a pour effet que celle-ci doit être analysée comme une simple proposition d’entrer en pourparlers, sans effet obligatoire pour l’offrant. Même acceptée, elle ne saurait conduire à la formation du contrat.

En d’autres termes, l’acceptation d’une offre incomplète, en ce sens, par exemple qu’elle ne contient pas tous les éléments substantiels du contrat projeté, peut, dans certaines hypothèses, donner naissance à un accord parfait, un contrat-cadre ou un accord de principe. Pour accéder au rang de contrat accompli, ces arrangements précontractuels devront être complétés à la suite de nouvelles tractations.

L’accord de principe ne fait naître qu’une obligation contractuelle de négocier, laquelle doit s’exécuter de bonne foi et dont la sanction ne peut être qu’une condamnation à des dommages et intérêts”.

L’enjeu spécifique du périmètre de l’offre

Si l’offre convient aux deux parties, il est conseillé de passer directement des accords pour déterminer ce qui fait ou ne fait pas partie de la vente.

En principe les éléments fixes sont compris à part entière de la vente. Il peut toutefois survenir des discussions autour d’éléments d’équipement tels que certains appareils, les tentures, les dispositifs d’éclairages, etc.

Il importe donc que le prix soit fixé en ayant clarifié le plus tôt possible ce qui fait partie ou non de la vente. Il n’y a pas de solution meilleure qu’une autre dans le fait d’inscrire ces éléments dans la négociation sur le prix de vente ou d’en faire l’objet d’accords séparés. Tout au plus est-il essentiel de bien savoir ce qui est exactement couvert par l’offre de prix.

L’option d’achat

Lorsque vous êtes à peu près certains de vouloir acheter l’habitation, mais que vous désirez encore vérifier certains aspects, vous pouvez proposer au propriétaire de prendre une option sur le terrain ou l’habitation.

L’option est notamment une excellente solution lorsque vous désirez avoir le temps de vous renseigner sur les conditions exactes de votre emprunt, les prescriptions urbanistiques, certains enjeux de technique de construction, etc.

L’option vous fournit l’assurance que le propriétaire ne vendra pas le bien à une tierce personne dans un certain délai, que vous aurez convenu préalablement ensemble.

Si vous décidez à acheter le bien dans ce délai, il faudra alors communiquer cette décision par courrier recommandé au propriétaire. Cela aura pour effet de “lever” automatiquement l’option, comme on dit dans le jargon.

Etant donné que la vente suit la levée d’option, il est important d’indiquer les différents éléments qui en font parties. On pense au prix, aux conditions de vente, au délai de paiement, à l’exigence ou non d’un acompte, etc.

Le vendeur n’a pas l’obligation de vous accorder cette faculté de formuler une option. Sachant par ailleurs qu’il bloque le bien à votre intention pour une période déterminée, une indemnité pourra du reste être demandée en contrepartie de cette faculté.

En cas de vente, cette indemnité est requalifiée sous forme d’acompte sur le prix de vente. En cas de rétractation, par contre, la dimension d’indemnité vaut pleinement : le propriétaire n’ayant pu vendre son bien à d’autres personnes le temps de la période de “gel”, il garde ce montant comme indemnité compensatoire.