La passation de l’acte notarié

De simple contrat privé, la vente devient opposable à tous

A woman notary, a lawyer stamps the seal on the documents.

Une fois le compromis signé, les deux parties doivent désigner un notaire, devant lequel sera passé l’acte. Cette signature devra se faire dans un délai de maximum 4 mois à compter du compromis (ce peut être moins si les parties sont d’accord).

Cette passation aura pour effet d’officialiser la vente, et partant, de la rendre opposable à tous.

Dans ce délai de 4 mois, ce sera au notaire procéder à une série de vérification, portant notamment sur la question de savoir si le vendeur est bien propriétaire du bien, s’il n’y a aucune infraction urbanistique, ou si aucune dette qui pourrait vous incomber après la vente.

La préparation de l’acte

La préparation de l’acte notarié exigera avant toute chose une longue série de recherches préalables, prenant la forme d’une cinquantaine de points distincts.

Ces points auront notamment pour objet :

  • l’identité exacte des vendeurs et la clarification de leur situation personnelle, notamment sur le plan du mariage ;
  • L’identité exacte des acheteurs, au travers des mêmes questions, globalement ;
  • La régularité du titre de propriété sur l’immeuble, et les origines de ce titre ;
  • L’existence ou non de servitudes sur le bien ;
  • L’existence ou non de conditions attachées à la vente, et l’état de leur réalisation ;
  • L’existence ou non de baux sur le bien ;
  • Le statut du bien au niveau de sa situation cadastrale (notamment quant à la question de savoir s’il est l’objet d’hypothèques) ;
  • La situation des vendeurs en regard du fisc, notamment sur la question de savoir si des dettes d’impôts resteraient pendantes ;
  • Le régime du bien au plan urbanistique ;
  • Le régime du bien au plan environnemental ;
  • , etc.

Pour la liste complète de ces vérifications, voir ici.

La signature de l’acte

Le jour arrêté pour la signature de l’acte, le notaire réunit vendeur et acheteur et leur donne lecture de l’acte, après leur avoir communiqué le projet au préalable. Si une des parties ne peut assister à la réunion, elle est libre de se faire représenter par procuration.

Les termes utilisés n’étant pas toujours de compréhension aisée, le notaire donnera aux parties toutes les explications utiles, “traduisant” au besoin certains passages plus complexes dans un langage plus accessible.

Cela fait, le notaire veillera à ce que le prix soit bel et bien payé selon les modalités convenues, demandant à cette occasion à pouvoir percevoir le montant des frais. Afin d’éviter des problèmes d’encaissement, les chambres des notaires ont exigé que ces paiements aient lieu par virement (ou alors, par chèque certifié, mais cela a un coût).

L’acte sera ensuite signé par les vendeurs, les acquéreurs, et le notaire. Ce dernier en assurera la conservation, de même que celle de tous les autres actes qu’il aura reçus en lien avec la vente.

Les effets de la signature de l’acte

La loi exige l’intervention d’un officier public, le notaire, pour que la vente soit “opposable” à tous. C’est ce qu’on appelle parfois l’effet “erga omnes” de la vente.

De fait, l’acte notarié donnera à la vente la même valeur qu’un jugement.

Les formalités postérieures à l’acte

Une fois l’acte signé chez le notaire, il reste quelques formalités à effectuer par ses soins. Il devra ainsi :

  • enregistrer formellement l’acte
  • accomplir sa transcription hypothécaire
  • opérer la remise du titre de propriété.

Cela fait, l’acheteur liquide le solde et paie les frais d’acte au notaire.