Tout acquéreur d’un immeuble en Belgique paie un droit fiscal, le plus souvent sous la forme d’un droit d’enregistrement.

Ce droit est calculé sur le prix de vente et les charges, avec comme base minimale, la valeur de l’immeuble.

Depuis que cet impôt a été régionalisé, le taux des droits d’enregistrement varie selon que le bien se trouve à Bruxelles, en Flandre ou en Région wallonne.

Fondements du droit d’enregistrement et cas d’application

Par le terme de “droits d’enregistrement”, on désigne un impôt perçu par l’Etat lors de l’enregistrement d’un acte ou d’un écrit dans un registre officiel.

Au nombre des actes ou d’écrits qui doivent être enregistrés, citons :

• les actes notariés
• les baux
• les actes et procès verbaux des huissiers de justice
• les arrêts et jugements des cours et tribunaux belges
• les actes relatifs à des biens immeubles situés en Belgique
• les actes passés à l’étranger prévoyant l’apport de biens à des sociétés belges possédant une personnalité juridique
• …

Les conséquences concrètes de l’enregistrement

En pratique, l’enregistrement implique :

• la perception d’un impôt (les droits d’enregistrements)
• le fait d’attribuer une date “certaine” à des actes passés sous seing privé (c’est-à-dire sans l’intervention d’un notaire)
• la collecte d’informations relatives aux personnes et à leur patrimoine. C’est ainsi, par exemple, que l’on peut savoir, s’agissant d’un immeuble déterminé, qui est en est propriétaire et à quel titre.

La preuve de l’enregistrement prend la forme d’une mention apposée sur l’acte ou sur l’écrit à l’occasion de cet enregistrement. La mention comporte :

• la désignation du bureau
• la date de l’enregistrement
• le renvoi au registre
• le nombre de pages et de renvois de l’acte, ainsi que
• les sommes perçues.

Base de calcul du droit

La base imposable en considération de laquelle les droits d’enregistrements doivent être perçus ne peut être inférieure à la valeur vénale de l’immeuble. Cette valeur vénale est en quelque sorte le “prix du marché”, soit le prix que l’amateur le plus offrant se montrerait prêt à payer au vu des prix habituels du marché.

Le receveur de l’enregistrement contrôle la valeur vénale attribuée aux immeubles vendus. Si le prix d’achat est inférieur à la valeur vénale qu’il a établie, le receveur est alors en droit de percevoir des droits d’enregistrement supplémentaires, ainsi qu’une amende.

Les parties peuvent s’entendre entre elles sur le fait que le prix convenu est inférieur à la valeur vénale du bien. Dans ce cas, elles doivent préciser clairement dans l’acte quelle valeur elles attribuent au bien : c’est ce montant qui servira de base de perception du droit d’enregistrement, sans amende.

Quand faut-il payer ce droit ?

Le droit d’enregistrement doit être payé endéans le délai de quatre mois suivant la signature du compromis de vente.

Si une condition suspensive a été convenue, le délai de 4 mois n’en commence pas moins à courir à la date de la signature du compromis de vente. Si la condition n’est pas réalisée, la vente est simplement déclarée nulle et non avenue. Dans ce cas, le paiement des droit d’enregistrement n’est, évidemment, plus exigé.

Si, dans le délai des 4 mois, l’acte notarié de vente a été signé, les droits seront exigés par le notaire au moment de la signature de l’acte. Ils seront versés par notaire, directement à l’administration, endéans les 15 jours de la réception de l’acte de vente.

La régionalisation des dr. d’enregistrement – Impact sur les taux

Les accords politiques de 2001 ont donné une plus grande autonomie fiscale aux régions et leur ont permis de modifier les taux des droits d’enregistrement.

Cette régionalisation a eu pour conséquence l’adoption de taux différents par les trois régions. On renvoie aux fiches dédiées à ces questions, s’agissant de la région bruxelloise ainsi que de la région wallonne.

Comme on le constatera dans ces fiches, ces différentes réglementations régionales ont conduit à la perpétuation de la possibilité de réductions ou abattements en regard de situations particulières. Comme on pouvait s’y attendre, ces aménagements ont toutefois évolué de manière différentes selon les régions.