De longue date, le droit belge est plutôt favorable à l’emprunteur, dont il veille à garantir le droit à une bonne information, notamment. Une nouvelle réglementation en matière de crédit hypothécaire est toutefois entrée en vigueur le 1^er avril 2017, qui renforce encore la protection de la partie dite « faible ».

En réalité, nombre des dispositions jusque là relatives à l’octroi de simples crédits à la consommation s’appliqueront désormais aussi au crédit hypothécaire.

Entre autres changements, les nouvelles règles facilitent la comparaison des crédits hypothécaires pour les consommateurs, entre autres grâce à l’introduction d’une fiche européenne d’information standardisée (FEIS) et à la mention du taux annuel effectif global (TAEG).

Un secteur longtemps réglementé par des textes anciens

Le crédit hypothécaire est fortement réglementé en Belgique depuis plus de 20 ans, et ce, de manière très favorable aux futurs emprunteurs, dans la plupart des cas. En effet, banques et organismes prêteurs sont enjoints de respecter vis-à-vis des emprunteurs une série de dispositions et de procédures bien encadrées dans différents arrêtés royaux, que le législateur a entérinés au fil des décennies.

Cette législation d’ensemble est réputée compter parmi les plus strictes d’Europe en la matière. De fait, ses dispositions sont considérées comme des lois pro-consuméristes par les spécialistes.

Cependant, une nouvelle loi est entrée en vigueur en 2017, comme conséquence directe de la transposition d’une directive européenne. Cette loi achève de protéger l’emprunteur, au travers de plusieurs mesures qu’il faut rapidement décrire ici.

La fiche d’information standardisée européenne (« FISE »).

Avant toute chose, la loi introduit une fiche d’information standardisée européenne (« FISE »). Cette fiche est adaptée à la situation personnelle du consommateur et doit lui être transmise immédiatement par le prêteur. Objectif : que l’emprunteur puisse comparer en toute clarté les conditions de crédit des autres prêteurs (qui sont évidemment tenus eux aussi de fournir une telle fiche d’information à leur clientèle).

La fiche est comparable au formulaire SECCI en matière de crédit à la consommation. Elle contient malgré tout plusieurs nouveautés (voir site du Moniteur Belge).

Introduction de la notion de TAEG

A l’instar de ce qui a cours en fait de crédit à la consommation, un taux annuel effectif global (TAEG) s’applique également, depuis la nouvelle loi, aux crédits hypothécaires. Là aussi, l’objectif est de permettre la comparaison aisée des frais des crédits.

Ce TAEG doit être stipulé sur tous les documents précontractuels comme les publicités, les prospectus, ainsi que la FISE.

Le TAEG est un pourcentage calculé sur une base annuelle qui reprend la totalité des frais du prêteur (prélèvement du crédit) et du consommateur (amortissements et coût total du crédit pour ce dernier). Sachant que

le “coût total” pour le consommateur comprend tous les frais qu’il doit payer dans le cadre de son contrat de crédit et que connaît le prêteur, à l’exception des frais de notaire.

Détail des frais compris dans le TAEG

Ces coûts sont notamment :

• le taux
• les commissions de l’intermédiaire de crédit
• les coûts pour la constitution du dossier et la consultation des fichiers
• les frais liés à l’estimation obligatoire du bien immobilier
• les frais de sûreté
• les frais des services annexes liés au contrat de crédit, comme les primes d’assurance pour l’assurance solde restant dû et l’assurance incendie.

Autres protections nouvelles

La loi prévoit aussi de pouvoir fixer par arrêté royal un montant maximum pour les frais de dossier. Depuis le 1er avril 2017, les frais liés à un crédit hypothécaire sont ainsi plafonnés à 500 euros par avance, avec un plafond absolu de 800 € par dossier.

La nouvelle législation définit également toutes les clauses possibles qui sont soit abusives, soit légales.

• Ainsi, des clauses prévoyant l’exigibilité immédiate du crédit sont réprimées : on ne peut plus, par exemple, exiger que le consommateur rembourse l’intégralité du capital restant dû en cas de retard de paiement d’un mois.
• En outre, à l’instar du crédit à la consommation, des limitations sont prévues en matière de calcul des frais et intérêts en cas de défaut de paiement.