Auteur/autrice : Ivan

Le regroupement de crédits est souvent considéré comme le dernier recours pour les ménages en difficultés financières. Le regroupement de crédits a toutefois élargi ses cas d’usage dans un contexte de baisse des taux et de professionnalisation de l’activité. Pour certains emprunteurs, il peut être porteur d’opportunités pour financer un nouveau projet.

Le regroupement de crédits s’est surtout adressé aux ménages confrontés à des difficultés. Des personnes qui ont contracté trop de crédits, notamment des crédits renouvelables, souvent à la suite d’un incident de vie (une perte d’emploi, une maladie, un divorce) et qui en viennent parfois à ne plus rembourser que les intérêts de leur dette. Pour ces ménages qu’on dit mal endettés, le regroupement de crédits reste un recours. Bien mis en place il permet de transformer ces crédits renouvelables en un seul crédit amortissable et de récupérer du reste à vivre, de l’argent disponible chaque mois et une vision sur la fin du remboursement de la créance, même si elle est lointaine.

Ces familles en difficultés financières représentent une part non négligeable de la clientèle des courtiers spécialisés.  Mais de plus en plus d’emprunteurs s’adressent aux courtiers alors qu’ils ne sont pas en difficultés financières. Depuis quelques d’années, le regroupement de crédits est en effet devenu un peu plus qu’un outil pour restructurer une dette.

Les nouveaux adeptes du regroupement de crédits figurent des ménages disposant de bons revenus étant également propriétaires de leur résidence principale et exempts de difficultés financières.

Pourquoi ?  Ces ménages veulent éclaircir leur situation budgétaire. Nous voyons souvent des clients qui ont 2 ou 3 crédits en cours de remboursement avec des dates de fin différentes dans des banques différentes et qui souhaitent avoir un prêt unique avec un taux ou une échéance optimisée en fonction de leurs besoins.

De plus certains propriétaires en profitent pour financer un nouveau projet en empruntant un peu plus que le strict nécessaire pour racheter leurs prêts existants. Cette trésorerie supplémentaire est  souvent utilisée pour améliorer sa maison, faire construire une extension, une terrasse, une véranda.

L’opportunité est d’autant plus alléchante pour ce profil d’emprunteurs propriétaires que les taux sont actuellement particulièrement intéressants. Avec une garantie hypothécaire, ces clients peuvent espérer emprunter entre 1,5% et 3,5%, selon les profils .

Malgré tout, le regroupement de crédits  n’est pas un produit tout à fait comme un autre, ni une solution miracle et doit donc être utilisé avec prudence.

Il s’agit de s’adresser au bon interlocuteur. Monter un dossier de regroupement de crédits ne s’improvise pas. Le courtier à qui vous vous adressez doit afficher un haut niveau d’expertise. Il doit être capable d’obtenir une vue globale de votre situation financière, les différents crédits dont vous supportez la charge mais surtout d’éventuelles autres créances : dettes familiales, retards de loyers…

Le courtier doit également savoir définir les objectifs poursuivis et trouver l’offre de prêt la plus pertinente ce qui passe nécessairement par un échange poussé avec les clients au regroupement.

L’opération finalement est si complexe que les grandes enseignes, qui disposent pour la plupart de filiales spécialisées, choisissent parfois d’arrêter de distribuer le produit en direct, et préfèrent passer par des courtiers spécialisés.

L’équipe Crefinance

Le ministre de la Justice désire revoir à la baisse les frais de notaire lors de l’achat d’une maison. Les coûts liés à l’achat d’un logement doivent devenir moins élevés à l’instar de nos pays voisins.

Le groupe PS de la Chambre vient de déposer une proposition de loi permettant de faciliter l’accès à la propriété et la première acquisition d’une habitation via notamment la réduction des tarifs notariaux. L’étude de l’Observatoire des prix conclut que les tarifs des notaires, fixés en 1950 et modifiés pour la dernière fois en 1980, ne tiennent pas compte de l’évolution sociale de cette activité et ne reflètent plus les coûts sous-jacents.

Un règlement dépassé

Pour les services qu’ils fournissent, les notaires perçoivent des droits qui sont légalement déterminés par l’arrêté royal du 16 décembre 1950, la dernière adaptation limitée a eu lieu en 1980. Entre-temps ce règlement est devenu obsolète. De nombreux actes mentionnés dans l’arrêté royal n’existent plus . D’autres ne sont pas inclus dans l’arrêté royal notamment dans le domaine du droit des sociétés , du droit de la famille mais aussi dans le domaine immobilier. L’étude de l’Observatoire des prix souligne aussi que les honoraires ne tiennent pas compte de l’évolution sociale de l’activité notariale. L’informatisation et la simplification administrative ont en effet permis aux notaires d’augmenter leur productivité même si leurs tâches dans d’autres domaines sont devenues plus complexes en raison d’une législation accrue et d’obligations supplémentaires. Les honoraires sur les actes de vente de biens immobiliers ont augmenté de manière significative sur la période 2000-2019, en raison de la forte augmentation des prix de l’immobilier. Le nombre de transactions (+45%) a augmenté plus rapidement que le nombre de notaires (+31%), ce qui a conduit à une augmentation de 65% du nombre d’actes de vente par notaire.

Des coûts élevés par rapport à nos voisins.

La comparaison avec d’autres pays montre que pour l’achat d’une maison à un prix moyen, les frais de notaire en Belgique (2,20%) sont élevés par rapport à certains autres pays européens dotés d’un système notarial (1,63% pour la France, 0,27% pour l’Espagne, 0,96% pour l’Allemagne). L’objectif est d’évaluer les tarifs, de faire une comparaison avec les pays voisins, tant sur le plan du contenu que sur le plan financier et de parvenir ainsi à un tarif correctement ajusté. Le gouvernement entend notamment s’attaquer aux frais administratifs liés à l’achat d’un logement. Aujourd’hui ces frais s’élèvent en moyenne entre 800 et 1.100 euros par acte. Lors de l’achat d’un logement, deux actes notariés sont généralement établis, l’un pour l’achat et l’autre pour le prêt hypothécaire ce qui signifie que les frais administratifs s’élèvent à 2.000 euros.

Le Groupe PS dépose une proposition de loi

Les notaires jouent un rôle important dans notre société, mais leurs tarifs sont vraiment dépassés. Le Groupe socialiste de la Chambre vient ainsi de déposer une proposition de loi permettant de faciliter l’accès à la propriété et la première acquisition d’une habitation, via notamment une réduction des frais de notaire. Nous souhaitons réduire les tarifs notarié et rendre plus progressifs les taux afin que davantage de ménages ayant des revenus faibles ou moyens puissent plus facilement acquérir un bien immobilier.

Une réduction des tarifs notariés, ciblant particulièrement les primo-acquéreurs et les logements modestes, est une mesure essentielle en vue de faciliter l’accès des jeunes aux prêts immobiliers.

Cette proposition de loi charge enfin le SPF Économie d’effectuer tous les 5 ans une étude sur les tarifs notariés, en lien avec la réalité économique, qui devra être présentée au parlement.

L’equipe Crefinance