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Financer l’achat de son premier bien immobilier : le guide complet.

Posted on 13/10/2025 | by Ivan

Introduction : le rêve de devenir propriétaire en Belgique

Devenir propriétaire de son premier logement en Belgique est une ambition partagée par de nombreux ménages. Mais entre la hausse des prix, les exigences bancaires et la complexité des démarches, le parcours du primo-accédant peut vite sembler intimidant.

Heureusement, la Belgique dispose d’un cadre légal et financier structuré pour accompagner les acheteurs dans leur première acquisition : aides régionales, prêts sociaux, fiscalité allégée et dispositifs d’assurance.
Voici un guide complet et actualisé pour 2025, qui détaille toutes les procédures indispensables pour financer un premier achat immobilier en toute sérénité.

🧮 1. Évaluer sa capacité d’emprunt avant toute recherche

Avant de visiter des biens, il est essentiel de connaître votre capacité de financement. C’est le point de départ de tout projet immobilier.

💰 Comment calculer votre budget immobilier

Les banques belges respectent en général une limite d’endettement de 35 à 40 % des revenus nets mensuels du ménage.
Autrement dit, vos mensualités de prêt hypothécaire ne doivent pas excéder ce seuil, sous peine de refus de financement.

🏦 Critères analysés par la banque

Stabilité professionnelle et ancienneté
Revenus nets mensuels et revenus annexes
État des comptes bancaires (absence d’incidents)
Apport personnel disponible
Historique de crédit (via la Centrale des Crédits aux Particuliers)

💡 Astuce : avant même de contacter votre banque, faites une simulation de crédit hypothécaire en ligne pour estimer le montant que vous pouvez emprunter selon votre situation.

💼 2. Constituer un apport personnel solide

L’apport personnel est un élément déterminant pour obtenir un crédit avantageux.
En Belgique, les établissements financiers financent jusqu’à 80 à 90 % de la valeur du bien. Vous devez donc disposer d’un apport couvrant 10 à 20 % du prix d’achat, plus les frais de notaire et droits d’enregistrement.

Chez Crefinance il est possible de faire un emprunt à 100% voir en 125% n’hésitez pas à prendre un rendez-vous en visioconférence ou en présentielle dans un de nos bureaux .

Sources possibles d’apport :

Épargne personnelle accumulée
Don familial (soutien parental ou donation notariée)
Héritage ou revente d’un bien
Épargne-pension ou assurance vie rachetée partiellement

💬 Exemple : pour un appartement à 250 000 €, prévoyez au minimum 25 000 à 30 000 € d’apport + 10 000 € de frais divers.

🏛️ 3. Profiter des aides et avantages régionaux pour primo-accédants

Les Régions belge (Wallonie, Bruxelles, Flandre) proposent chacune des dispositifs pour soutenir l’accès à la propriété. Ces aides peuvent prendre la forme de réductions fiscales, d’abattements ou de prêts à taux préférentiels.

🇧🇪 En Wallonie

Droits d’enregistrement réduits à 3% pour l’achat de la première habitation.
Prime à la rénovation et prime énergie pour les logements anciens.

🇧🇪 À Bruxelles

Abattement de 200 000 € sur les droits d’enregistrement pour la première habitation (économie maximale d’environ 25 000 €).
Primes Énergie et Rénovation pour améliorer la performance énergétique du bien.

📑 4. Monter un dossier de financement solide

Une fois vos capacités évaluées et vos aides identifiées, vient la phase la plus administrative : la constitution du dossier de crédit.
Les banques belges exigent des justificatifs précis pour évaluer votre solvabilité.

Documents généralement demandés :

Carte d’identité et composition de ménage
Trois dernières fiches de salaire
Trois relevés bancaires récents
Dernier avertissement-extrait de rôle (impôts)
Compromis ou promesse de vente du bien
Justificatif de l’apport personnel
Relevé des crédits en cours (auto, consommation, etc.)

💡 Un dossier bien préparé accélère l’accord de principe et peut influencer positivement le taux d’intérêt proposé.

📊 5. Comparer les offres de crédit hypothécaire

Tous les crédits hypothécaires ne se valent pas. Comparer plusieurs établissements chez Crefinance reste l’étape clé pour optimiser le coût global du financement.

Types de taux

Taux fixe : stabilité totale, idéal pour les budgets serrés.
Taux variable révisable à intervalles réguliers (1, 3 ou 5 ans), parfois plus bas à la signature.
Taux mixte : fixe pendant une première période, puis ajustable.

Critères à analyser :

TAEG (taux annuel effectif global, le plus représentatif du coût total)
Durée de remboursement (10 à 30 ans)
Flexibilité du contrat (remboursement anticipé, rééchelonnement)
Frais annexes (dossier, notaire, assurance, garanties)

💬 Bon plan : faire appel à un courtier en crédit hypothécaire peut vous permettre d’obtenir de meilleures conditions grâce à son pouvoir de négociation auprès de plusieurs banques.

🛡️ 6. Souscrire une assurance solde restant dû et une assurance incendie

En Belgique, il est presque toujours obligatoire de souscrire une assurance solde restant dû (ASRD) lors d’un emprunt immobilier.
Elle protège la banque et les héritiers en cas de décès d’un emprunteur.

Points à vérifier :

Quotité assurée
Durée de couverture
Possibilités de déduction fiscale selon la Région
Conditions médicales et exclusions

En complément, l’assurance incendie est fortement recommandée, voire exigée par la banque, pour protéger le bien financé.

📝 7. Signature de l’offre de prêt et du compromis

Après validation du dossier, la banque vous transmet une offre de prêt hypothécaire.
Vous disposez d’un délai de réflexion avant de signer et de fixer la date de passage chez le notaire.

Vérifiez attentivement :

Le taux effectif global (TAEG)
Les frais d’assurance inclus
Les clauses de remboursement anticipé
La durée exacte du prêt

💡 Une relecture accompagnée d’un courtier ou d’un notaire est vivement conseillée avant toute signature.

🏠 8. Signature de l’acte authentique chez le notaire

La signature de l’acte notarié officialise la transmission de propriété et le déblocage des fonds.
Le notaire joue un rôle central : il vérifie la légalité du contrat, reçoit les fonds de la banque et enregistre l’acte au registre hypothécaire.

À cette étape, vous payez :

Les droits d’enregistrement (ou TVA pour un bien neuf)
Les honoraires du notaire
Les frais administratifs liés à l’acte hypothécaire

🎉 Félicitations ! Vous êtes désormais officiellement propriétaire de votre premier logement.

🧭 9. Bonus : conseils pour bien gérer son financement immobilier

Simulez plusieurs durées de prêt : une différence de 5 ans peut faire varier le coût global de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Anticipez les frais futurs : entretien, rénovations, assurances.
Surveillez les taux d’intérêt : en cas de baisse, renégocier votre crédit peut être avantageux.
Conservez une épargne de sécurité : évitez de tout investir dans votre apport.

Comment choisir entre un prêt hypothécaire à un taux fixe ou variable

Posted on 13/09/2025 | by Ivan

Prêts hypothécaires : faut-il choisir un taux fixe ou variable en 2025 ?

Depuis le début de l’année, les taux des prêts hypothécaires ont fortement augmenté. Dans ce contexte, une question essentielle se pose : faut-il opter pour un taux d’intérêt fixe ou variable ?

Taux fixe ou taux variable : quelles différences ?

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, deux options principales s’offrent à vous :

Le taux fixe : il reste identique pendant toute la durée du prêt, ce qui garantit une stabilité totale.
Le taux variable il évolue en fonction du marché, selon une fréquence prédéfinie (tous les 1, 3, 5 ou 10 ans).

👉 Bon à savoir : selon la loi, un taux variable ne peut jamais plus que doubler. Par conséquent, un prêt contracté à 2 % ne pourra pas dépasser 4 %.

Quels critères influencent le choix du taux ?

Le choix entre un taux fixe et un taux variable ne dépend pas uniquement de la situation du marché. En réalité, plusieurs critères doivent être pris en considération :

Les attentes du marché et l’évolution prévue des taux,
La durée du crédit,
Le montant de l’emprunt,
La capacité de remboursement mensuel.

Ainsi, si vous recherchez avant tout la sécurité, le taux fixe apparaît comme une solution plus rassurante. En revanche, si vous souhaitez profiter de possibles baisses des taux, le taux variable peut s’avérer intéressant.

État actuel du marché des taux en 2025

En 2025, la tendance est claire : les taux augmentent. Par exemple, pour un crédit hypothécaire à taux fixe sur 20 ans, représentant entre 81 % et 100 % de la valeur du bien, le taux moyen atteint 3,25 %, contre seulement 1,55 % en janvier dernier.

En conséquence, cette hausse plaide en faveur du taux fixe, puisqu’il protège contre d’éventuelles augmentations futures. Cependant, il faut garder à l’esprit que le taux fixe est généralement plus élevé que le taux variable en début de prêt.

Avantages et inconvénients des taux fixes et variables

Le taux fixe

Avantages :

les mensualités sont constantes et donc prévisibles,
la hausse des taux n’a aucun impact sur votre crédit.

Inconvénient

un taux initial plus élevé, ce qui entraîne des mensualités plus importantes dès le départ.

Le taux variable

Avantages :

un taux initial plus bas qu’un taux fixe,
la possibilité de profiter d’une baisse des taux du marché.

Inconvénients :

des mensualités qui peuvent varier,
une incertitude plus forte pour la gestion du budget familial.

En résumé, le taux fixe offre une tranquillité d’esprit, tandis que le taux variable permet davantage de flexibilité.

Existe-t-il des solutions intermédiaires ?

Oui, certaines banques proposent des formules hybrides. Par exemple, vous pouvez choisir un taux fixe pendant 10 ans, puis passer à un taux variable.

Ainsi, vous bénéficiez d’une sécurité dans les premières années du crédit, souvent les plus sensibles pour le budget familial, tout en gardant une certaine souplesse par la suite.

Conclusion : quel taux choisir en 2025 ?

En définitive, le choix entre un taux fixe et un taux variable dépend principalement de vos besoins et de vos priorités : sécurité ou flexibilité.

Dans le contexte actuel de hausse des taux, la majorité des emprunteurs privilégient le taux fixe, car il garantit stabilité et sérénité sur le long terme. Toutefois, certains profils plus tolérants au risque peuvent encore bénéficier d’un taux variable.

➡️ Avant de signer, il est donc indispensable de comparer plusieurs offres, d’analyser la durée de votre crédit et d’évaluer attentivement l’impact des mensualités sur vos finances.

❓ FAQ – Prêts hypothécaires : taux fixe ou variable en 2025

1. Quel est le meilleur choix entre un taux fixe et un taux variable en 2025 ?
En 2025, la tendance des marchés montre une hausse des taux. Le taux fixe reste donc plus avantageux pour la sécurité et la stabilité des mensualités. Toutefois, un taux variable peut être intéressant si vous êtes prêt à assumer un certain risque.

2. Un taux variable peut-il augmenter sans limite ?
Non. La loi prévoit un plafond : un taux variable ne peut pas dépasser le double de son taux initial. Par exemple, un taux de 2 % ne pourra jamais dépasser 4 %.

3. Pourquoi choisir un taux fixe pour son prêt hypothécaire ?
Le taux fixe offre une tranquillité d’esprit. Vos mensualités restent identiques pendant toute la durée du prêt, ce qui vous protège contre la hausse des taux d’intérêt.

4. Quels sont les avantages d’un taux variable ?
Un taux variable démarre souvent plus bas qu’un taux fixe. De plus, si les taux baissent sur le marché, vos mensualités peuvent diminuer.

5. Existe-t-il des formules mixtes entre taux fixe et variable ?
Oui. Certaines banques proposent des formules hybrides : par exemple, un taux fixe pendant 10 ans, suivi d’un taux variable. Cela combine sécurité et flexibilité.

6. Comment choisir entre taux fixe et variable ?
Le choix dépend de votre profil financier, de la durée du crédit et de votre tolérance au risque. Si vous privilégiez la stabilité, optez pour un taux fixe. Si vous acceptez plus d’incertitude, un taux variable peut convenir.

L’intelligence artificielle transforme le secteur immobilier

Posted on 18/08/2025 | by Ivan

L’intelligence artificielle (IA) bouleverse en profondeur le marché immobilier. Elle n’est plus seulement un outil de productivité, mais un véritable levier stratégique pour les agents immobiliers, promoteurs, notaires, courtiers et assureurs. Cette révolution va bien au-delà d’une simple modernisation des logiciels : elle redéfinit les méthodes de travail, les responsabilités et même la relation avec le client.

-) Transactions immobilières : efficacité accrue, mais vigilance nécessaire.

Dans le domaine de la transaction immobilière, l’IA apporte des avancées considérables. Les estimations de biens sont désormais affinées grâce à l’analyse croisée de données massives : superficie, localisation, historique des ventes, évolution des prix au mètre carré par quartier.
Pour les agents, cela se traduit par un gain de temps et une meilleure crédibilité auprès des vendeurs et acheteurs. De plus, les chat botsimmobiliers et assistants virtuels peuvent répondre 24h/24 aux questions des prospects, organiser des visites ou fournir une première sélection de biens. Toutefois, ces outils ont leurs limites : ils ne détectent pas l’état réel d’une copropriété, la qualité du voisinage, ni les projets de vie des clients. Une estimation précise sur le plan algorithmique peut parfois s’avérer inexacte sur le plan humain, notamment si les photos générées ou retouchées ne reflètent pas la réalité du terrain.

-) Promotion et construction : des chantiers réinventés

L’IA s’impose aussi dans la promotion immobilière et la construction. Elle facilite la modélisation 3D, le suivi de chantier automatisé, la maintenance prédictive et le contrôle qualité en temps réel. Les robots de construction, capables d’exécuter certaines tâches répétitives avec constance, réduisent les retards liés aux aléas humains. Cependant, un risque subsiste : les algorithmes se basent sur des modèles passés. Or, l’urbanisme évolue vite et nécessite une vision globale. Une insertion réussie dans le tissu urbain ne dépend pas seulement de données, mais aussi d’une expertise humaine et d’une lecture prospective des besoins locaux.

-) Notaires, courtiers et assureurs : l’IA au service de l’analyse

Pour les notaires, l’IA assiste dans la rédaction d’actes, la veille réglementaire, la détection de fraudes et l’évaluation patrimoniale. Les courtiers immobiliers bénéficient d’algorithmes capables d’analyser la solvabilité des emprunteurs, de comparer des dizaines d’offres bancaires en quelques secondes et d’anticiper les besoins de financement. Quant aux assureurs, ils utilisent l’IA pour personnaliser les contrats, estimer les risques par zone géographique et prévoir certains sinistres. Ces innovations améliorent l’efficacité, mais posent aussi des enjeux éthiques : protection des données personnelles, transparence des décisions automatisées et risque de déshumanisation de la relation client.

-) IA et immobilier : une révolution à encadrer

Loin de remplacer les professionnels, l’IA les pousse à se réinventer. La clé réside dans la formation continue : apprendre à utiliser les algorithmes comme des outils d’aide à la décision, sans leur confier le rôle central du jugement humain, de l’éthique et du contact client. L’immobilier de demain sera donc un secteur hybride, où la technologie renforce la performance, à condition de garder l’humain au cœur de la relation immobilière.

-) L’équipe Crefinance, travaille déjà avec l intelligence artificielle pour son rapport PEB climatique. N’hésitez à prendre un rendez-vous en visioconférence pour toute simulations de votre Crédit c’est gratuit et s’en engagement.

FAQ – Intelligence artificielle et immobilier

Comment l’intelligence artificielle change-t-elle l’estimation immobilière ?
L’IA analyse des milliers de données (surface, localisation, prix au m², historique des ventes, évolution du marché) pour fournir une estimation plus rapide et plus précise. Elle permet aux agents immobiliers de gagner en crédibilité, mais ne remplace pas l’analyse humaine du terrain.

L’intelligence artificielle peut-elle remplacer un agent immobilier ?
Non. L’IA est un outil d’assistance qui automatise certaines tâches (chat bots, gestion des leads, prévisions de prix), mais l’accompagnement personnalisé, le jugement humain et la relation de confiance restent essentiels dans toute transaction.

Quels sont les avantages de l’IA pour les promoteurs et constructeurs ?
Elle facilite la modélisation 3D, le suivi de chantier, la maintenance prédictive et le contrôle qualité. Résultat : moins d’erreurs, des délais optimisés et une meilleure planification des projets immobiliers.

Comment l’IA est-elle utilisée par les notaires, courtiers et assureurs ?
Les notaires s’en servent pour la rédaction d’actes et la détection de fraudes. Les courtiers l’utilisent pour évaluer la solvabilité et comparer les offres bancaires. Les assureurs, eux, s’appuient sur l’IA pour personnaliser les contrats et anticiper les risques.

Quels sont les risques liés à l’utilisation de l’IA dans l’immobilier ?
Les principaux défis concernent la protection des données personnelles, la transparence des algorithmes et la possible déshumanisation de la relation client. L’éthique et la formation des professionnels restent essentielles pour encadrer son usage.

Faut-il se former à l’IA pour travailler dans l’immobilier ?
Oui. La formation continue devient indispensable pour apprendre à utiliser les outils d’IA efficacement, tout en préservant le rôle central du professionnel : le conseil, l’éthique et la relation humaine.

Clause suspensive obligatoire pour crédit hypothécaire : un tournant dans l’immobilier

Posted on 09/08/2025 | by Ivan

Le marché immobilier en Belgique s’apprête à vivre un changement majeur. Le ministre de la Protection des consommateurs, veut imposer l’intégration automatique d’une clause suspensive liée à l’octroi du crédit hypothécaire. dans tout compromis de vente. Sans cette condition, le contrat ne serait pas valable.

Pourquoi cette réforme bouleverse le secteur immobilier

Aujourd’hui, un acheteur qui n’a pas inclus cette clause et dont la banque refuse le prêt doit payer une indemnité de 5 à 10 % du prix de vente.
L’objectif de la réforme : protéger davantage les acheteurs et instaurer des conditions plus équitables.

Les inquiétudes des professionnels

Dans les ventes de gré à gré, les vendeurs privilégient souvent les candidats disposant déjà des fonds ou renonçant à la clause suspensive.

Selon plusieurs acteurs, rendre la clause obligatoire pourrait :

Encourager des offres non sérieuses ou “à la légère”
Pousser les acheteurs à multiplier les offres sur plusieurs biens
Laisser les vendeurs dans l’incertitude plus longtemps

Les notaires émettent aussi des réserves

Les notaires conseillent déjà l’ajout de la clause
Un compromis est souvent nécessaire pour obtenir une réponse définitive de la banque
La clause est souvent intégrée, même sans obligation légale

Pour les ventes publiques (en salle ou en ligne via Biddit), il estime que la clause obligatoire serait inutile :

“Elle pourrait gonfler artificiellement les enchères et laisser le vendeur sans transaction.”

L’équipe Crefinance , N’hésitez a demander votre PEB Climatique si vous êtes clients chez Crefinance, avant de faire une offre .

-) Qu’est-ce qu’une clause suspensive dans un compromis de vente ?

Une clause suspensive est une condition qui suspend l’exécution du compromis jusqu’à la réalisation d’un événement précis, le plus souvent l’obtention d’un crédit hypothécaire. Sans cet accord de prêt, la vente peut être annulée sans pénalité.

-) La clause suspensive est-elle obligatoire en Belgique ?

Actuellement, non. L’acheteur peut demander son ajout, mais le vendeur peut la refuser.
Le projet de réforme porté prévoit de rendre la clause suspensive liée au crédit hypothécaire obligatoire dans tous les compromis de vente.

-) Que se passe-t-il si je n’ai pas de clause suspensive et que mon prêt est refusé ?

Sans clause suspensive, si la banque refuse le prêt, l’acheteur doit payer une indemnité de 5 à 10 % du prix de vente au vendeur.

-) Combien de temps dure une clause suspensive de crédit hypothécaire ?

En général, le délai est de 4 à 6 semaines après la signature du compromis, mais il peut être négocié entre les parties. Le projet de loi pourrait introduire un délai légal minimum.

-) La clause suspensive s’applique-t-elle aux ventes publiques en Belgique ?

Non. Pour les ventes aux enchères, physiques ou en ligne (ex. Biddit), la clause suspensive n’est pas prévue, car les acheteurs doivent disposer de leur financement avant d’enchérir.

-) Peut-on renoncer volontairement à la clause suspensive ?

Oui, mais cela augmente le risque financier. En cas de refus de prêt, l’acheteur devra verser l’indemnité prévue au compromis.

L’équipe Crefinance , N’hésitez a demander votre PEB Climatique si vous êtes clients chez Crefinance, avant de faire une offre .

Le bilan climatique, tout bénéfice pour les financeurs et les emprunteurs

Posted on 29/06/2025 | by Ivan

La Libre Belgique parle de nous ! Crefinance est à l’honneur dans un article consacré à notre partenariat sur les enjeux climatiques

Le bilan PEB, tout le monde connaît ou presque. Mais connaissez-vous le bilan climatique ? Créfinance permet aux acquéreurs de biens immobiliers d’anticiper les risques liés aux changements climatiques. Entretien avec Geoffrey De Schepper, Gérant de Créfinance, et Ivan Marsily, Cofondateur.

Investir dans un monde qui change

Le marché immobilier est au beau fixe en Belgique. « En Wallonie, le rythme des ventes a même augmenté de plus de 10 % au cours des 12 derniers mois », se réjouit Geoffrey De Schepper. « La réduction des frais d’enregistrement de 12,5 % à 3 % est sans doute à la base de cet engouement. De notre côté, nous avons constaté une hausse de plus de 30 % des demandes. Grâce à notre approche innovante, nous travaillons à des solutions adaptées au besoin et à la situation du client et nous lui apportons des services uniques tels que le PEB climatique. »

Cette dynamique est toutefois tributaire des changements qui touchent l’ensemble de la planète, en ce compris au niveau énergétique. Via la prise en compte du label PEB, les différents acteurs du marché ont déjà bien intégré l’impact de la consommation d’énergie sur l’évolution de la valeur des biens. « Créfinance propose d’aller plus loin : dresser désormais un PEB climatique », explique Ivan Marsily. « Son objectif est de prendre en compte les risques liés au climat. Ils sont de plus en plus nombreux, comme on l’a encore vu récemment à Liège et à Bruxelles. »

Anticiper les changements climatiques jusqu’en 2100

Cette idée novatrice est venue à l’esprit de Créfinance alors qu’elle discutait d’un partenariat avec Mitiga Solutions. Issue du supercalculateur de Barcelone et soutenue à la fois par la Commission européenne, l’ONU et Microsoft, cette entreprise décrypte les modèles climatiques complexes. Elle permet à ses clients de comprendre les évolutions climatiques sur plusieurs années, tout en fournissant des conseils pour en atténuer les risques. « Mitiga Solutions travaille avec les plus grands groupes au niveau mondial, comme Matmut, Nationwide, la banque Sabadell ou Breitling », nous informe Ivan Marsily. « De son côté, en partenariat avec Mitiga Solutions, Créfinance propose les mêmes services à des clients privés. »

Pour dresser le PEB climatique, Mitiga Solutions procède à une analyse qui se base, comme les Accords de Paris, sur trois scénarios climatiques liés aux conséquences des activités humaines sur le climat… jusqu’en 2100 ! « A partir de ces hypothèses, nous pouvons évaluer la probabilité d’un incident climatique qui affecte un bien immobilier au cours des prochaines décennies. Six types de risques sont pris en compte : les risques de chaleur extrême et de sécheresse, l’intensification des précipitations, les risques d’inondations et l’évolution des vents et tempêtes », précise Ivan Marsily. « Nous fournissons aux clients un rapport qui détaille toutes les incidences possibles et des stratégies d’adaptations. »

Une première en Europe

Les conseils contenus dans ce bilan climatique sont à la fois innovants et faciles à mettre en œuvre. Ils prennent en compte la situation du bien et son environnement direct. « L’acquéreur d’un bâtiment à proximité d’une rivière se verra suggérer de procéder à des plantations afin de réduire l’impact des crues », cite en exemple Ivan Marsily. « Dans le cas d’une maison où l’on doit remplacer les châssis et où le risque le plus important dans le rapport est la hausse des températures, une suggestion serait de remplacer ces châssis avec un filtre réfléchissant anti-chaleur. »

La société Crefinance peut se targuer d’être la première dans son secteur d’activités à fournir ce type de services aux particuliers en Belgique, mais Mitiga Solutions développe ce service en Europe et aux Etats-Unis. « Il est encore trop tôt pour avoir une idée de l’impact potentiel d’un PEB climatique sur l’obtention d’un crédit », reconnaît Geoffrey De Schepper. « Toutefois, Créfinance est confiant dans le potentiel économique de la démarcher. Actuellement, nous négocions avec les banques et les assurances pour allier systématiquement un PEB climatique au PEB classique. C’est une approche qui bénéficie non seulement aux financeurs mais aussi aux emprunteurs. »

L’équipe Crefinance

Capacité d’emprunt : simulez votre prêt et calculez votre taux d’endettement.

Posted on 17/04/2025 | by Ivan

Pourquoi calculer sa capacité d’emprunt est essentiel ?

Avant de lancer un projet immobilier, il est indispensable d’évaluer votre capacité d’emprunt et de connaître votre taux d’endettement. Grâce à un simulateur de prêt immobilier en ligne, vous pouvez estimer le montant que vous êtes en mesure d’emprunter tout en respectant les exigences des banques belges.

En Belgique, les établissements de crédit imposent généralement un taux d’endettement maximal de 33 %, afin de limiter les risques de surendettement et d’inscription à la Banque Nationale de Belgique (BNB).

🧮 Comment calculer votre capacité d’emprunt ?

Comprendre le taux d’endettement

Le taux d’endettement correspond au ratio entre vos charges financières mensuelles (crédits en cours, loyer, etc.) et vos revenus nets mensuels.

🔎 Exemple : si vous gagnez 3 600 € nets par mois, vous ne devez pas dépasser 1 188 € de mensualités pour respecter la règle des 33 %.

Simuler sa capacité d’emprunt en ligne

Grâce à notre simulateur de prêt immobilier, vous obtenez une estimation rapide et personnalisée :

Montant maximum empruntable
Durée de remboursement adaptée
Taux d’intérêt (TAEG)
Mensualité maximale à ne pas dépasser

📊 Adapter votre emprunt à votre profil

Chaque situation est unique. C’est pourquoi la simulation de crédit hypothécaire vous permet de personnaliser les paramètres de votre prêt :

Montant emprunté
Durée du crédit (20 ans, 25 ans…)
Taux fixe ou variable
Capacité de remboursement mensuelle

✅ Exemple concret :

Vous souhaitez respecter un taux d’endettement de 33 %, soit 1 200 € de mensualité maximum.
➡️ Vous pourrez emprunter environ 200 000 € sur 20 ans, ou 250 000 € sur 25 ans, selon le taux proposé.

🏠 Capacité d’emprunt ou capacité d’achat : quelle différence ?

Capacité d’emprunt : montant que la banque accepte de vous prêter selon vos revenus et charges.
Capacité d’achat : capacité d’emprunt + votre apport personnel (épargne, donation, revente d’un bien…).

📌 Pourquoi utiliser un simulateur de prêt immobilier ?

Utiliser un simulateur vous permet de :

Gagner du temps dans vos recherches
Exclure les biens hors budget
Comparer les offres de crédit selon les taux et conditions
Préparer un dossier solide pour maximiser vos chances d’acceptation

En plus, vous visualisez l’impact de chaque variable (montant, durée, type de taux) sur le coût global du crédit.

🔁 Comprendre l’impact du type de crédit hypothécaire

En Belgique, plusieurs types de prêts existent :

Prêt à taux fixe
Prêt à taux variable ou révisable
Prêt accordéon

Avec le simulateur, vous pouvez voir comment chaque option influe sur votre mensualité, votre capacité d’emprunt et le coût total du prêt immobilier.

📉 Comparer les offres pour trouver le meilleur prêt immobilier

Chaque banque en Belgique est libre de fixer ses conditions : TAEG, durée maximale, assurance obligatoire, etc.
Utiliser un simulateur vous permet de mettre en concurrence plusieurs établissements pour obtenir le taux le plus avantageux et réduire le coût de votre crédit.

💡 Besoin d’aide ? Faites-vous accompagner

Même si la simulation est un excellent point de départ, l’accompagnement d’un conseiller financier ou courtier en crédit vous offre :

Une analyse personnalisée de votre situation
Des conseils sur les types de prêts adaptés à votre profil
Un taux négocié
Un accompagnement jusqu’à l’obtention du financement

❓ Foire aux questions (FAQ)

Quelle est la différence entre capacité d’emprunt et capacité d’achat ?

La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez emprunter.
La capacité d’achat inclut également votre apport personnel.

Comment faire une simulation de capacité d’emprunt ?

Utilisez un simulateur de prêt immobilier en ligne, en indiquant vos revenus, charges, et projet. L’outil calcule instantanément le montant maximal empruntable.

Quels éléments influencent ma capacité d’emprunt ?

Revenus nets
Charges mensuelles (autres crédits, pensions…)
Durée du prêt
TAEG proposé par la banque

🏁 Conclusion : simulez dès maintenant votre capacité d’emprunt

Calculer votre capacité d’emprunt en Belgique est une étape indispensable pour concrétiser votre projet immobilier en toute sérénité. En connaissant votre taux d’endettement et en comparant les offres via un simulateur, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt adapté et durable.

🔗 Choisissez bien votre courtier surtout si il est Innovant comme Crefinance qui vous offre un rapport PEB sur l’impact des changements climatiques sur votre bien.

L’équipe Crefinance

Prêt Immobilier sans apport.

Posted on 28/02/2025 | by Ivan

Comment préparer votre demande de prêt sans apport (crédit à 100% ou 125%) chez Crefinance : Guide pratique

Si vous souhaitez obtenir un prêt immobilier sans apport, comme un crédit à 100% ou 125%, il est essentiel de bien préparer votre demande. Chez Crefinance, nous vous aidons à préparer un dossier de crédit solide et transparent pour maximiser vos chances d’obtenir un financement. Suivez ces étapes pour garantir que votre dossier soit complet et organisé, en fournissant toutes les pièces requises.

Liste des documents à préparer pour votre demande de crédit sans apport

Un dossier de crédit complet est la clé pour convaincre les prêteurs. Voici quelques exemples de documents essentiels à soumettre :

Photos du bien immobilier (pour évaluer l’état du bien)
Bulletins de salaire (derniers mois)
Avis d’imposition et AER (attestation de revenu)
Crédits en cours (si applicable)
Choix du notaire pour la transaction
Composition du ménage (nombre de personnes dans le foyer)
Contrat de travail (prouvant la stabilité professionnelle)
PEB (Performance énergétique du bâtiment), si applicable
Autres documents spécifiques, sur demande de Crefinance

Un dossier bien préparé et transparent augmente vos chances de succès. N’hésitez pas à contacter Crefinance pour obtenir la liste complète des documents requis et vous assurer que tout est en ordre.

Les critères essentiels pour obtenir un prêt sans apport

Lorsqu’il n’y a pas d’apport personnel, plusieurs critères sont cruciaux pour convaincre les établissements financiers :

Stabilité professionnelle : Avoir un CDI (Contrat à Durée Indéterminée) est un atout majeur, bien que ce ne soit pas indispensable. Les travailleurs indépendants peuvent également être éligibles s’ils peuvent prouver des revenus stables et réguliers.
Reste à vivre suffisant : Il est primordial que votre situation financière vous permette de vivre confortablement après le paiement de vos charges (crédit, loyer, assurances). Votre projet immobilier ne doit pas vous mettre en difficulté financièrement.
Plan de financement prévisionnel : Pour renforcer la crédibilité de votre dossier, Crefinance vous recommande de réaliser un plan financier détaillé. Ce plan doit démontrer la viabilité de votre projet à long terme.
Taux d’endettement maîtrisé : Votre taux d’endettement doit être suffisamment bas pour que les banques vous considèrent comme un emprunteur fiable. En général, un taux d’endettement élevé sans apport personnel peut limiter votre capacité d’emprunt.
Emprunter à deux : Si possible, l’emprunt à deux (en couple ou avec un co-emprunteur) est fortement conseillé. Cela permet d’augmenter la capacité de financement et de remboursement. Il est impératif qu’au moins l’un des emprunteurs dispose d’un contrat CDI. Si vous êtes travailleur indépendant, vous devrez présenter des comptes bancaires sains et des revenus mensuels solides.
Qualité du bien immobilier acheté : La banque va analyser en détail le bien immobilier que vous souhaitez acheter, car elle prête à 100% ou 125% de la valeur. Elle doit s’assurer que le bien représente une garantie suffisante en cas de défaut de paiement. En cas de non-remboursement, la banque pourra vendre le bien pour récupérer les fonds prêtés.

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Réduction droits de succession et donations immobilières

Posted on 01/11/2024 | by Ivan

Une diminution importante des taux actuels est prévue pour les droits de succession.

À partir du 1er janvier 2028, la diminution des taux maximaux seront les suivants :

de 30 % à 15 % en ligne directe, entre époux et entre cohabitants légaux ;
de 65 % à 33 % en ligne collatérale « frères et sœurs » ;
de 70 % à 35 % en ligne collatérale « oncles ou tantes et neveux ou nièces » ;
de 80 % à 40 % entre toutes autres personnes.

Voici le nouveau tableau des taux de succession:

Les taux de droits de donations immobilières seront également réduits.

Ceci dans le but de conserver un intérêt pour ce transfert anticipé du patrimoine.

Cela permet un réinvestissement partiel dans l’économie.

Les taux maximaux passeront dès le 1er janvier 2028 :

de 27 % à 14% en ligne directe, entre époux et entre cohabitants légaux ;
de 40 % à 20 % entre toutes autres personnes (des frères et sœurs aux autres personnes).

Voici le nouveau tableau des droits de donations immobilières:

Différentes adaptations sont prévues :

En tenant compte des évolutions de la composition du ménage familial (famille recomposée). L’assimilation des enfants du conjoint/cohabitant légal du défunt (ou du donateur) sera élargie à tous les descendants afin permettre aux petits-enfants ou arrière-petits-enfants du conjoint ou cohabitant légal de bénéficier des taux préférentiels en la ligne directe pour les droits de succession (ou de donation immobilière).
Dans le même sens, les enfants intégrés au sein de familles d’accueil seront assimilés aux enfants biologiques du défunt et du donateur.
D’autres mesures sont prises en matière de droits de succession, la création d’un forfait optionnelle des frais funéraires et petites créances du défunt pour simplifier les obligations des héritiers
Il est également prévu la suppression de la condition d’occupation de l’immeuble ayant servi de résidence principale au défunt et à son conjoint durant les cinq années précédant le décès afin de bénéficier des avantages fiscaux .